4月25日上午10:00,顺华集团总裁郑武做客焦点网，就以上话题进行解读，并介绍世纪星城项目最新动态。

█ 现场图文实录

  【银鹏】：各位搜狐网，焦点房地产网的网友大家上午好，欢迎来到搜狐嘉宾聊天室，今天非常高兴请到了顺华集团总裁郑武先生。顺华集团1992年成立于福建，2001年进入北京市场，选择了通州，开发了世纪星城项目，这个项目在产品上进行了很多创新，是通州目前最大的社区，典范性的作品，现在项目进入了二期和三期的建设。今天请郑总首先谈一下京东的发展，通州随着两轴两带多中心的规划以及处于环渤海的区域，甚至有人提出把它跟浦东做一个对比，通州能不能挑起环渤海区域的发展，首先请郑总谈一下对通州的前景。

  【郑武】：各位网友大家好，非常感谢搜狐网提供了这个平台，也感谢银鹏跟我沟通，应该说我们是第三次见面。上一次参加了通州区举办了新农村建设和旧城改造工程，应该说对通州的发展抱了非常大的关注。通州是2001年顺华集团进入通州，看好了通州的发展。

  【银鹏】：当时通州还没有现在的规划，那个时候凭什么判断通州的未来前景。

  【郑武】：从环境上，公司老总需要人加上市场来判断前景。当时我们到了北京的时候，考察了东西南北，根据北京对东西南北的论调，东富西贵这些论调，我们感觉到东面是站在政府城市规划广东发展，特别是福建、广东一带，所有的城市都走在北京前面，规划主调往哪方面发展，我们当时看了一下觉得东部是发展的势头，觉得有很大的潜力。作为我们2001年来的时候，感觉如果在东部的中心CBD或者在北面或者西部做，做的速度跟现在做的速度一样。但是一个土地不仅需要原动力，更需要创造力，这个土地到底种什么，能不能通过土地原有的价值来创造大于市场的价值，也就是高于一切附加值，在未来五到十年来实现。基于这个原理选择了它。以天安门为中心，驱车一个小时，以一个中心为基础点，然后以一个小时的车程，回家的人开车一个小时不疲惫，以高速路、快速路在周边拿地肯定是旺地，符合人们的生活习惯。我们选择通州感觉到通州离北京天安门才20公里，驱车才二十几分钟就到了，看上去是五环以外，实际上是南三环。当时2001年只考虑到北京是大都市，连奥运办不办都无所谓，因为市场在那里。所以当时选择地产的地段、交通，才能提高人气。

  作为京东来讲，我们接触了几年，刚到的时候从零做起，刚到的时候就感觉像福建的乡下，2001年来的时候，很多人问我在哪里，我说在通州，他们说怎么这么想，怎么在通州，到去年的时候给人家拜年，问我在哪里，我说在通州，说好地方，怎么有这么好的眼光，这个说明通州的变化特别大。特别是这次两会，通州区书记跟区长也向社会公布了通州在未来十一五期间准备投入500亿做基础设施配套，拉动通州的发展，通州政府需要很多开发商的参与，推进通州的建设。北京市政府也做出了政策，未来的前景是非常光明的。

  【银鹏】：现在是政府来出资进行基础设施建设，但您当初进入通州的时候，通州显得特别荒凉，在开发世纪星城之前，做了很多城中村改造的工作，基础设施的建设，投入了资金也是非常大。

  【郑武】：当时我们觉得通州你又想在这个地方做投资，就要接受这个地方的条件，当时这个地方的市政建设和各方面的基础设施都很不好，特别是顺华集团就在通州非常不好的地方，北靠长安街，南就座落在两广路，现在去八通轻轨两个站，以前谁也没有想到有这样的结局，当时去的时候，市政基础就是六米的索道，各方面的排污设施都没有。这个区域的旧城改造一定要先解决基础设施，杨庄村的村民因为排污问题都很受困扰，我们把村民的利益摆在第一位，第二区域如果没有税收，没有财政收入，区域也没有钱，所以有责任把区域经济发展起来。其三想到的是企业的利益。在公司大的原则、方针指导下，我们提出来先做基础设施，大概入住这个区域首先就是刚才讲的解决了区域排污市政道路建设，光这块基础的工程将近一千万。当时这块土地有一个高压线，跟公路局谈判，花了一年时间，最后这个地大概投资用了两千万。这都是在立项之前做的工作。到了2004年，通州区政府又做亮丽工程，跟我们协商把杨庄路分两段，我们已经完成了南段的亮丽工程。在前期的基础设施投资很多。按常规来讲这种成本是非常大的，房地产讲究是短平快，而且承受的不是房地产所能掌握的，因为牵扯到村的利益还有区的规划还有政府对旧城改造多方面的政策，应该说它是一个周期很长。我们在那里做了五年来看，要坚持做才能胜利。

  【银鹏】：也是一个长远的战略眼光，同时也是对资金的实力的考验。您以前也提到，这四年建设过程中，杨庄村没有上访的，这是您感到特别骄傲的一件事情。

  【郑武】：顺华集团来北京以前，在福建做到前十名，但是没有跟农民打个交道，到2001年到北京做旧城改造跟农民打交道也是第一次，这四年多来应该说做到这个区域的村民没有上访，没有告状的事件，应该是最成功的事情，比赚钱还有意思。

  【银鹏】：这也是为什么我们能舍得花成本，进行旧城改造建设。

  【郑武】：不管是土地的农民也好，对外来的企业本身就有排斥心态，再把他的土地拿去做房子，要观察，要赢得人家的理解，赢得人家的信念，还要赢得人家的支持。需要时间，需要行动，这四年多最大就是赢得他的支持，赢得他信赖，赢得他们的理解，再赢得他们的支持。不管在这个区域做什么事情，老百姓一说这是顺华集团在做，他们马上支持，这对我们来讲是这几年来最大的收获。

  【银鹏】：关键是你们给他们解决了基础设施的问题，再一个给他们带来了经济上的利益。

  【郑武】：中央党校有一个专门做五个统筹，其中有一个统筹是统筹城乡，现在提倡科学发展观和统筹城乡发展。五个统筹在城乡发展里有三个案例，是郑州、上海、北京三个案例，我们作为北京城乡结合部的案例，有几个数据，2001年原来这个村给村民的钱是二三千，到2004年是两千万，农民可支配的费用，刚来的时候，每个村民才一两千块钱，到去年村民每个人一个人是一万六千多块钱。每年给村民发放的福利是二千万，到2005年给村民发放的福利达到了一千七百万。杨庄村的土地资源加上顺华集团的人才资源，他已经尝到这个甜头，已经体会到他们会把这个资源发挥到解决未来的企业，未来的资本，未来的人才，组合发展。

  【银鹏】：一方面从土地获取资金和价值，另一方面业主的入住推动产业发展。

  【郑武】：比如2001年跟杨庄村合作的时候，跟村民实际沟通，达成了共识，这些土地到底种什么，如果种玉米，五十年产值五千万，如果盖密度住宅，两千亩土地，大概能盖到120万，按照当时均价来算60亿，如果说跟顺华集团进行产业的捆绑发展，这个区域就能够做出超一百亿的产值，而且每年还可以给政府上缴上亿的税收，这个区域打造利税区，需要产业支撑，需要土地资源跟产业资源支撑，当时2001年跟他们谈的时候觉得是天方夜谭，能实现吗？现在能理解了。土地资源常规的种植不让我们来做，让农民来做，我们来做就是创造性的种植，就是土地资源因地制宜能种植，而不是异想天开。我们总结了几年的经验，为什么老百姓会发生翻天覆地的政策，一个是党的政策，第二是京东的不断拉动。你看八通轻轨过去了，两广路也要通了，包括未来计划的26号线，整个都穿过通州，整个东部的交通拉动了东部板块的经济，交通方便了，这样把整个东部的土地一下子上去了，从国贸到通州原来只卖四五千块钱现在卖到一万块钱，现在通州的地是五千以上。现在通州均价好的产品都卖五千，现在通州卖二千多的产品没有了，都是四千多。

  【郑武】：2001年我们请了深圳的一家公司做调查，给我的报告是不到二千块钱，现在根本找不到了。当时我也吓了一跳怎么不到两千，当时有一个家园2003年推出的才2500块钱。应该说要感谢交通拉动京东板块。从南三环到CBD交通十几分钟，你从五环到三环距离是一样的，地段升值做什么，就因地制宜，从2001年就看好这个区域北京往东发展，它可能就是CBD或者中央商务区东移。当时我们觉得对待这个土地把土地源动力挖出来，要因地制宜，站在未来五年甚至十年的眼光来种植这块土地。很多人说这样做会有风险，我们觉得什么是有创作力，因为政府已经把交通给拉动了，地段已经升值了，你再不会做就说明浪费了土地资源。

  【银鹏】：2001年的时候，您推出世纪星城一期的时候，在销售方面没有样板间，当时市场上流行的是塔楼，而我们做了板楼，而且是短进深，大面宽，全明户型，价格上周边卖到一千多，二千多，我们当时开盘的价格是3800多，这样一些东西看起来似乎与当时市场流行的东西或者当时的状态相背。

  【郑武】：2001年是招商，到2002年才开始，2003年才达成了改造，2004年才对外销售。旧城改造需要开发商长期，坚持不住就不行了。到2004年底就推向市场。2002年请调查公司做调查的时候，定位为3800，他们也吓了一跳，说疯了，2002年怎么能做出3800，我们当时预测了一下电网改造，推盘在2400，当时我们的预测价格可能到3500以上，我说你给我们做3800的作品，他们说你的脑袋瓜有问题。2004年4月份拆完电网开工的时候，我们做定位就是把房子盖出来。公司定位盖成现房出售，不做样板间。当时推出来以后，市场反映非常好，现在卖出的房子，对产品设计满意度达到100％。南方企业过来做产品，一定要达到产品在市场上有个性，有差异化，把产品的升值空间，附加值留给消费者。当时买我一期房子的客户，现在他们尝到甜头，最早买我房子的人，升值的有十几万，现在均价是五千，他们涨了十几万。当然他很高兴，说我们没有骗他。在一期我们销售完以后，验证了当时在通州的一系列定位，而且对城中村改造的模式现在证明也是对的。

  当时跟杨庄村谈的时候还担心这种模式能不能行，现在彻底改造了，我们现在所创造的附加值，是祖祖辈辈种地都种不出来。因为如果像别的村一样，把地卖给张三，再卖出一块盖给住宅楼，那就浪费了。