融科橄榄城 (论坛 像册 户型 样板间) 二期开盘在即，上周邀请了项目副总、总工程师、设计师、景观设计师等工作团队嘉宾做客焦点网，就项目工程设计、园林、户型（同一期的差异），以及价格上升幅度等广大购房人和网友关心的问题进行探讨，在谈及大家关心的一期工程进度问题的时候，橄榄城保证在规定时间内完成所有承诺。

　　融科橄榄城是联想集团在京城住宅的第一份作品，在二期开盘在即的时候，再次邀请融科橄榄城项目总经理郑志刚先生做客，就近期房地产业内热点话题，望京置业，以及橄榄城相关问题现场沟通，论坛时间为4月18日上午10:00-11:00，地点为搜狐嘉宾聊天室中演，敬请关注。

　　以下为项目基本情况：

　　融科橄榄城项目地块距离京顺路和机场高速路仅0.5公里，距离东北四环2.8公里，距离五环路1.2公里。项目东侧为规划的第四使馆区，西侧与望京核心区及20万平米大型公园一路之隔，北侧和南侧是大型居住社区。

　　橄榄城项目交通：区域外围贯通京顺路、机场高速路、东北三环、东北四环、北五环路以及京承高速路。区域内部路网四通八达，相互贯通，由本案可方便快捷的到达市中心。

　　现场实录：

　　【主持人】：各位网友早上好，今天很荣幸地请到融科橄榄城项目总经理郑志刚先生，和郑总这次访谈也是焦点网和融科橄榄城的第N次亲密接触了，因为去年融科在做橄榄城第一期的时候曾经来过搜狐网和焦点房地产网作客。橄榄城一期也是融科置地在北京市场第一住宅项目，在此之前有过一个写字楼项目。经过了一期的锤炼以后，对于整个北京市场也好，对于整个望京区域也好，对橄榄城这个项目本身也好，郑总应该会有一个全面的把握。在去年，联想开始做住宅的时候，很多人都在观望，都在看，作为中国IT业的龙头老大，进入房地产之后究竟究竟做得怎么样呢？今天，做了一年了，基于这个理念我们进行这个对操盘手郑总的深度访谈，而又恰好赶上橄榄城二期开盘，就此问题上周焦点网就一些具体问题对橄榄城团队进行了深入的探讨，大家还是比较关心两个问题，一个是工程进度的问题，还有价格的问题。还是请郑总再回答一遍。

　　【郑志刚】：去年也是这个时候，我记得那个时候整个一期工程还是处在销售前的准备阶段。作为业内经常议论的外行进入房地产，联想是作为代表之一，引起业内的关注。我以前也讲过，因为联想做房地产是一个例子，必然的选择，既然做了这个行业，特别在住宅方面，我们还是积累了一点的经验，得益于做IT的这么一段经历，自己感受最深的是对客户的认真负责的态度，是用IT的精神来做房地产。和其他的房地产公司略有一些不同。正因为如此，一期的房子全部售罄。

　　【郑志刚】：至于大家关心的问题，首先感谢客户的关爱，我也经常讲，不是单纯的融科的橄榄城，是大家共同的橄榄城，各方的努力使橄榄城在业内有一定的影响力。关于网友关心的二期售价问题，因为一个房地产公司对房产的最终精确定价在开盘的一到两周来确定，所以现在不便透露。但是我们有一个指导思想，因为我们是做产业的而不是光做项目，我们考虑的问题比较长远一些，定价的原则是不会把价格定得那么满，也就是会给客户一部分增值的空间，这是一个大的原则。具体的数字现在也讲不准。这是行业的惯例，我们做定价的时候，一定会考虑这些方面，不会把价格定得太高，定得太满，让客户有一部分的增值空间。

　　【主持人】：尽管刚才郑总比较谦虚，讲到融科是房地产的外行，但是据我所知，融科橄榄城的销售团队、建筑团队等整个团队的组成部分都是很专业的团队在做事情，关于价格这方面，也应该是有一个很专业的团队在操作，所以定价应该是符合房地产业内的惯例。工程进度的问题，在上礼拜的时候，融科橄榄城团队来焦点网做客的时候，曾经讲过一定保证在向客户允诺的期间准时交房，对此郑总能否证实呢？

　　【郑志刚】：我个人还是很有信心。为了客户入住的需要，我们在时间的安排上还是比较紧凑，这种紧凑不是平常意义上讲的我们去抢工，而是从工程大的系统化去梳理，使得整个工艺流程更优化。我们不能光从时间上讲保证整个一期按时交工，还要保证质量，这是我们最关心的问题。客户花了很多的钱来买我们的房子，我们要对客户负责任，负责任不光是按时，联想的企业文化是说到做到，我们按时交出去，同时要交高质量的房子。我个人认为，尽管是业内的新兵，但是在做一期的时候，时时刻刻为客户负责任，我们用了最好的材料，用了几乎最好的，价格最高的暖气片，我们在做任何选择的时候都是从客户的需求以及客户的心理出发，客户买到这个房子，希望客户能物有所值，窗户也是用了比较厚一点的中空玻璃。因为要保证65％的节能，新的节能标准。在这些东西的考虑上，不会从成本角度考虑，是会让客户感觉到物有所值。

　　【郑志刚】：有一个例子，当房子卖到500多套的时候，客户要求厨房和卫生间的窗户要求是内挡、平开，不过这个房子已经卖掉了，由于大部分的客户是这么一个意愿，因为平开、内挡这种窗户的设计，在主卧、客厅都是保证的，但是当时把这个房子卖给客户的时候，做出的承诺就是厨房和卫生间是没有平开，很多客户要求有平开，增加这个功能把所有的800多套改成这个功能，增加了将近200万的投资，后来综合考虑，我们说这个还得做，要为客户负责任。我们是真正从客户的需求出发，客户的意见是我们工作的前提。我们的景观在预算的基础上又多加了几百万。不是说房子卖了以后，就偷工减料，真的是没有这种想法。

　　【郑志刚】：从另外一个角度，请各位业主特别是买了我们房子的业主能够理解，我们确确实实是抱着对客户负责任的认真态度，任何公司在做房地产，特别是建筑，建筑永远是遗憾的艺术，在收房的时候或多或少会存在一些问题，比如行业内通病的问题，希望业主能理解，我们共同去解决这些问题，我们会正确面对这些问题，我们的态度是客户只要您觉得有问题，我们共同解决，而不是敌对的态度。我们毕竟还是一起的。但是从大的系统设计和选择方面，我们请客户放心，我们是非常非常负责任的。我们希望所有的开发商都能够为客户着想，把为客户着想的理念落实到细节里去，这样整个行业在我们客户心目中的形象会大为改观。一个产业要发展的话，与客户的关系是非常重要的。

　　【主持人】：这次和郑总接触与大半年前接触有很明显的改观。现在郑总对整个房地产有了更多自己的感想。从自己个人来讲，去年刚刚在做房地产的时候，开始在做住宅的时候，到现在大半年的时间，最大的感想是什么，或者最大的体会是什么？

　　【郑志刚】：从住宅角度来讲，住宅是每个楼房个性化时代。一个楼盘的成功取决于能不能为我们客户提供的客户所想的以及客户没有想到的一些有价值的东西，这是最大的感想。要成功的话，除了满足客户的需求以外，还要比客户的需求还要提高一个层次，通常讲的创新客户的需求，每个楼盘的取胜，通俗地讲自选动作加上必选动作，你这个动作是规定动作，要把它做好，满足好客户的需求。另外自选动作这块，要创新，客户没有想到的，我们从提升客户的生活品质角度，以及影响客户未来的生活方式、工作学习、家庭生活等等一系列方面的内容，使他感觉到这个楼盘能够符合他的需求，能够引导他的需求，这是我们成功的关键。我最大的体会就是每个楼盘必须要靠真正的个性化来打动我们的客户。我们的开发商越来越成熟，大家也都感受到了如果不尊重客户的话，最终的结果就是不尊重自己，自己的投资得不到回报了。

　　【主持人】：刚才郑总直接切入到了产品层面，这个问题的本意是您觉得房地产好做吗，跟以前做的IT来比较。

　　【郑志刚】：做房地产的模式决定这个行业好不好做。我个人觉得任何行业里都有优秀的企业，关键是这个企业的理念是什么，企业的价值体系是什么，我自己感觉到建立在我们客户基础之上。

　　【主持人】：这点是联想一脉相承是吧？

　　【郑志刚】：对。电脑产品的周期比房地产的产品周期更短一些，如果不时刻地把握客户需求的动态，电脑的竞争将会被淘汰。我们回顾一下联想永远在286、386、586的时代，联想在国内都是第一家，追踪整个最新的技术，是按照客户的需求，第一时间把产品推向市场，面对客户，接受客户的检验，始终是这样的思想。

　　【主持人】：危机意识比较强。

　　【郑志刚】：对，你得要有个性化的东西。我们做房地产也是这样，是整个体系的建设和其他的公司略有不同。联想做房地产是把它作为一个产业，长久地去做，刚才讲定价的问题也是这样。我们没有把利润最大化作为我们定价的依据，而是说把客户、开发商和我们合作者以及我们合作的这些单位三方共赢是作为我们做任何决策的基础。可能这个和一般公司在做决策的基础不一样，这是企业做房地产的理念之一，你的理念是什么样的，决定你的行为，你是这么想的可能就会那么去做。刚才定价的问题我也讲了，一定会考虑给客户留下一些空间。

　　【主持人】：从历史和现实之间的对比的概念来问这个问题，去年的时候刚判断融科橄榄城外部环境，比如说交通，比如说一些目标客群，我记得橄榄城在做推介活动的时候，请到的是当地很大的企业，像外企服务公司请这些高层来参加我们活动，包括整体周边的开发环境，现在过了将近一年的时间了，您现在再回过头来看整个融科橄榄城的团队对当时的判断是对的吗或者有哪些不一样的地方？

　　【郑志刚】：我们大部分的判断还是正确的，应该讲橄榄城一期客户有两大特点，一大特点是IT人士的比例很大，将近有三分之一，这个客群高于望京所有的地区。还有一个特点很有意思，业内的客户群比例比较大，我记得IT的客户将近32％，业界的客户有13％，业内人士有100多户，就是做房地产相关的人士。

　　【主持人】：对当时望京区域的判断呢？

　　【郑志刚】：我们感觉到整个高科技企业入住望京，当时的判断应该讲是第一拨这样的客户已经入主的或者即将入主的，比方讲西门子是长期在望京的，西门子的客户还是有不少。第二像朗讯刚进入的朗讯客户，以及未来可能会进入的比如IBM的客户。这个楼盘在IT的客户会高于其他任何一个楼盘。他们的分析说我们母公司联想在业内的影响力，大家觉得买联想的产品放心。当时的判断应该是没问题。

　　【主持人】：从目前的状况来看，整个望京区域和融科橄榄城所面临的整体形势，有什么变化，因为在2005年刚好是宏观调控的时候。

　　【郑志刚】：望京的各个楼盘应该讲都卖得不错的，这是市场力量的原因，这是源于大量的高新企业，总部研发中心前往望京地区，使得望京地区的人口结构发生了根本的变化。这种变化引发了一些新的需求。因为这个变化没有停止，是一个进行时，因此望京相对来讲要进入稳定时期的话，可能还有三五年的时间，我自己判断，可能五年以后，望京由于土地的越来越少，大的企业处于稳定期的时候，房地产也会相对处在稳定期，现在是发展期，主要是高科技企业的入住是一个进行时，没有说这个趋势已经停止了。这是最根本的。

　　【郑志刚】：第二，整个区域的优势，对亚运板块，CBD板块，我们临近板块的吸引优势也是比较明显的，以前CBD的人很少愿意到望京来置业，随着和CBD交通的联系，和CBD价格的差额，几大因素导致人们愿意到望京来置业。望京作为一个独体的住宅板块，对其他板块的影响越来越强，也是因为望京这几年的品质逐年在提高。比如对亚运板块也有很多客户被望京板块所吸引。我自己感觉是这两大特点。

　　【主持人】：从郑总角度来看，对望京还是非常有信心的。曾经一位专业人士在谈到融科橄榄城商业配比的时候，他评价橄榄城的商业配比是最恰当的。郑总橄榄城的商业配比做一个介绍，这个配比对橄榄城项目有什么有利的因素，包括二期在这个系统当中处于什么样的位置？

　　【郑志刚】：关于商业配比方面，实话实说，商业面积规划的要求，做多大的住宅，要配相应的面积，有这么一个前提条件。有了这个前提条件以后，我们没有简单地讲要求我们配套多少商业，就把这个商业做到多少面积就可以了，而是我们会认真地去研究，首先研究是整个小区建成以后，我们橄榄城客户对商业的需求，第二考虑整个橄榄城和周边的关系，这两点决定我要把这个商业的各种形态做一个优化的组合，可能我们所做的工作是在政府限定的面积范围以内，把这个面积拆解，这个拆解的依据就是上面讲的内部和外部两个市场决定。这个比例相对来讲是比较优化的，一个是考虑这两个要素，另外还有商业形态的融合，因为商业有各种各样的形态，我们专门做了专题研究，有大型的商业形态，做了1.13万平方米是比较集中的，一万多平方米是沿街的商业，还做了几千平米是专门对内，特别是一期将有四千平米的商业是为一期的客户配套的。

　　【郑志刚】：出发点是一切要源于客户，为客户服务，并没有把利润最大化放在第一位，如果是这样的话，一期的商业很快以比较高的价格卖掉，但是我们并没有这样做，一期有800多客户入住以后，把这部分商业目前阶段是对内的商业，把将近四千平米的商业做功能的分布。必须是带着功能来招商，所招的企业还是为客户提供比较全方位的服务。因为我们处在望京的核心区的范围内，随着核心区的建设不断地完善，二期、三期有一些更大面积的商业和那个时期对商业的需求比较吻合，我们会把集中的大商业，一万多平米的商业会放在三期区域开发建设，因为那个时候的市场比现在的市场成熟度会更高一些，对这个商业业态会有需求，我们要做的顺应市场需求的产品。一期的商业主要是为客户服务，无论是卖还是先租再销售，第一个考虑是把这个功能确定，这些功能的组合基本上满足一期客户的需求，他们的便利，要为他们提供服务。

　　【郑志刚】：整个二期在融科橄榄城项目的地位，二期是延续了一期，因为二期所做的主要产品还是住宅，因为融科橄榄城做规划的时候，先天的条件比较好，一期也是这样的，我们所定位的产品是短的薄的透的板楼，本身进深比较小的，在户型设计上有先决的优势，一期的户型业内的同事评价感觉一期的户型做得不错的，做得比较好。二期会在这个基础上进一步，二期积累了一定的经验，主要产品是住宅。一期和二期产品从本质上讲是一样的，我们做出来的品质也是一样的，二期有一些小的方面优化。我们也是怀着对客户的敬畏之心，就像学生一样，我们要有一些进步。二期的有的户型是一期没有的。一期有过的户型我们也做过了一些优化工作。请一期的客户放心，我们一期的户型也是很棒的，这个我很有自信，没有问题。二期有两个要做配套的，不挣钱的产品或者为社会做贡献的产品，比如幼儿园也是在二期考虑这个方案，幼儿园的产权由开发商投，最后转移给教育。关于幼儿园外立面投资方面我们没有用一个比较省钱的方法，而是要用一个跟整个小区要协调、配套的方法，这是我们的想法。我们最重要的想法为了下一代，从他们的角度来考虑，有一个比较好的方案，我们没有节约钱的角度，而是怎么样把它配套起来，幼儿园的方案并没有说选投钱最少的，而是加大力度。这也是二期的特点。二期的定位最后的融科橄榄城的焦点问题，挑战也是来自于三期，三期的业态比较多一些，二期和一期比较类似。