【相关阅读:胡葆森谈建业集团2006年发展规划及投融资策略】

　　焦点网：请胡总介绍一下建业住宅集团获得中行和建行香港分行贷款的过程？以及对推动07年上市有什么样的影响？

　 胡葆森：

  借款很简单，我们经过13年的发展，我们自己认为现在企业状况特别是财务表现基本满足了国外商业银行和投资人的要求。我们今年5月份开始跟香港银行进行接触，拿到钱是用了五个月的时间。这里最重要的前提，首先第一当然我们对国外商业银行运作规则比较了解，我们首先对香港商业银行比较了解。第二我们认为我们自身做的比较满足他的要求。他之前也跟我们做过交流，他给我们公司的评价是第一在河南没有想到看到这样的房子，第二没有想到在河南能有建业这样的企业。就是对他的运作方法有了一个比较清楚的了解。

  再一个我们企业是港资融资企业，因为我自己是香港身份，我的母体在香港上市，在政策上是没有什么障碍的。我们新07年具备在香港上市的条件，但是能不能上？还有当时香港的气氛，包括投资人对你的看法，包括券商的选择，还有很多其他的因素决定能不能上，我只能说有这样一个计划，我相信明年能具备这样的条件。但是能不能上还有其他外因。

　　焦点网：

  从境外银行融到的4500美元，建业将启动建业置地广场这样一个综合型的商业地产项目，而这也是建业在河南开发的第一个商业项目，以前投的都是住宅，为什么会有这样投资的转向？

　　胡葆森：

  我们融到的钱主要是投一个项目叫建业置地广场，这个项目是一个复合项目，有十万平方米住宅，十万平方米的商场我们做这个项目不意味着转型，恰恰是为了满足上市的需要。你也知道，我们上市是在香港的话，香港对开发商的要求，希望每年盈利中有很大的比利是稳定的，是靠商业经营的收入。大家建外SOHO知道酒店、商场稳定的租金收入占了40％。我们也是为了满足明年在香港上市的需要，也是想从今年开始增加一些我们的持有物业的经营收入。就是每年的收入不光靠卖房子还有一块靠租金收入。所以我们这次建这个广场也是为了配合上市。其中有五万平方米是租给了北京的居然之家了。包括汪部长也谈到了，是中国的地产商根本不叫开发商他说的太绝对了，因为中国地产商没钱。金融体系跟开发商目前的开发模式是不配套的，连我们从商业银行拿钱也还是跟国家银行拿项目，拿到土地证、四证齐全才能拿到钱。

　　焦点网：我们知道“钱”已成为开发商心中的痛，虽然现在9万亿现金在银行闲置，但是房贷还是紧缩的，像建业这样的品牌企业可能比较容易能够融到资金，但是对于中小企业、开发商来说他们怎么样去融资？

　　胡葆森：中小企业怎么能拿到钱？没有什么好办法，只能熬过去这个阶段。因为拿不到地没那么多项目，财务表现不稳定，这样投资人不给你投，第一个前提还是有足够的土地储备，前提还是得有钱。原始积累这个阶段谁也逃不过去。除非你的祖辈有一大笔钱，你要想自己办一个公司渡过这个阶段没有10年、8年是很困难的。今后土地月越来越难拿了，今后这样的阶段我希望中小地产商能够更多的联合，或者找更大的地产商把自己并进去。

　　焦点网：

  ０６年房地产市场大家讨论比较多的就是鼓励住宅消费，但鼓励的是普通自住型商品房消费，有专家说那些满足奢侈型享受型的开发商今年不一定能活下来，您对这个问题是怎么看的？

　　胡葆森：

  我觉得中国的市场太大了，不会在一个阶段一部分死去了，那部分活的很好，不会出现这样一个明显的趋势。只是说不管是搞高消费的产品形态也好，还是搞经济适用房也好，还是搞中等档次房子也好，实际上是市场容量太大，关键还是看自身问题能不能解决好，比如现金流的问题，战略问题，团队问题、开发能力的问题，还是用企业基本的问题来解决。企业的基本问题解决好了，在任何市场做任何产品形态在中国都能生存下来。像大海里有珊瑚，也很小的鱼也有、鲨鱼，还有一些海母，各种海体都可以生存。

　　焦点网：那您对“现在是房地产的拐点”的判断应该是不赞成的？

　　胡葆森：

  不赞成。但是我同意一种观点，就是没有战略的企业今后日子越来越难过，有战略的日子今后越来越好过。因为任何一个企业要想在这个产业中生存发展，国外产业政策是一个外部环境，外部环境发生了根本变化，越来越理性，这个时候开发商要顺应国家的产业政策，要瞬势而为，这种情况下还不修改自己的战略的话，会逐渐衰亡。调整的话制定好正确的发展方向日子会越来越好过。假如外部形势算是一个拐点的话，我认同。

　　焦点网：

  建业在河南已经是标杆了，但是也面临一线城市开发商逃离到河南，建业以怎么样的战略应对他们？

　　胡葆森：

  最多现在逃离到郑州，我现在在十几个城市发展，所以我不会怕他们到郑州，包括郑州现在有好几个了，包括顺驰、绿地等等，他们只是在郑州市场和我竞争。还有其他13个市场，明年我们还有20个市场，在战略市场上我现在基本是处于无竞争领域。

　　焦点网：据说建业在省域拓展的过程中也是非常辛苦？

　　胡葆森：我们做战略是很辛苦的，首先我们的资源要到二线城市那儿驻着，简单说就是我们走的路更远，但是方向很对。正因为这么难没有人走，正因为没有人走所以我们现在才处于无竞争地位。

　　焦点网：在您看来越是这样越是有我们开拓的空间。您曾说过，从92年下海，您的个人目标是成为受人尊敬的企业家，您给企业家定一个标准是至少纳税额要上亿。05年的时候建业的纳税额已经突破亿元，按您的理解，您现在算是个企业家了。而受人尊敬这点也是勿庸置疑的，您被认为是行业领袖人物之一，可以说您十年前的个人目标已经实现了，那接下来的十年或者二十年又会给自己定什么样的目标呢？

胡葆森：

  做更大的贡献，更多的参与和推动整个河南城市化的进程，在制定战略的同时承担更多的社会责任，带动更多的同行参与到推动河南城市化进程这样一个伟大使命中来。

  我原来在媒体上讲过，要注重经济效益和社会效益的高度结合，要注重物质追求和精神追求的高度结合，要注重利益和员工利益高度结合，注重目标和过程的高度结合。要更加关注这个更高的标准。

　　焦点网：当绝大多数开发商追求最大利润的时候，建业集团却宁肯牺牲某些利润而始终强调房子的品质，是不是也是出于这样的信念？

　　胡葆森：

  我们为了让当地老百姓能够看到什么是好房子，就是品质做的很好，价格很低，这也是一种市场策略，也是一种市场责任。

　　焦点网：好的，谢谢胡总，也希望我们有更多的开发商来承担社会责任，为社会作更多的纳税。

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