作为奥运会自行车、小轮车、山地车3个项目的比赛和训练场馆，奥运的临近为石景山区老山奥运场馆周边的房产市场带来了一个最为直接的发展契机。据“链家地产”统计数据分析，自4月15日北京奥运会门票销售工作正式启动以来，老山区域的客户登记量环比（3月2日—4月14日）上涨了23%，房屋挂牌量基本平稳，挂牌均价上涨3.2%；成交量上涨11%，成交均价上涨1.4%，达到8388元/平米。

奥运场馆及周边的相应配套设施已经基本完善,水立方等已成为当地一景,这些都为所在区域的二手房市场带来了动力，奥运场馆周边区域的二手房的价格上涨明显超过了其他区域。根据中大恒基地产公司的调查，今年来这些区域的房价上涨超过了12%。该公司的跟踪统计显示，本区域的二手房成交速度比其他区域房源明显快很多，通常只要挂牌在2周内肯定可达成交易，而其他区域成交周期一般为1个月左右。

■区域调查

五棵松、老山：年均涨幅高达23%

老山区域房产市场近年才变得较为活跃，2004年以前，区域商品房市场几乎处于空白状态；而二手公房交易市场发展相对更晚，在2005年下半年才开始启动。

据“链家地产”统计数据分析，2004年区域二手商品房价格为5600元/平米左右，目前已涨至9500元/平米左右，年均涨幅高达23%。

作为北京的老城区，又属于重工业区，导致人们对它的印象停留在环境差、交通不方便的状态，其实石景山有不少成熟的社区，像古城居住区、杨庄八角居住区、苹果园海特花园及周边居住区，鲁谷小区、玉泉路附近居住区等，近年逐渐被消费者认知。 [推荐：朝阳奥运区域新旧楼盘PK—价格决定购买]

目前五棵松、老山的二手房市场已经进入稳定期，受奥运的强大影响，其房价仍保持着比较高幅度的增长。由于本区域供应房源比较老,而且新项目少使区域内二手房源少,二手房成交速度比其他区域房源明显快很多，通常只要挂牌在2周内肯定可以达成交易。

奥林匹克公园：年上涨幅度超过20%

奥林匹克公园南部集中了国家游泳中心、国家体育馆、国家会议中心击剑馆等主要场馆，届时将上演田径、游泳、足球等多个广受关注项目的争夺。水立方、国家体育馆周边的存量房主要为公房，如科学院南里、慧忠里等小区，据“链家地产”统计资料分析，该区域公房面积以60—90平米为主，5月该区域二手房成交价为10000元—12000元/平米；公园西部周边存量房以二手商品房为主，5月二手房成交均价在10000元/平米左右；而离场馆稍远的房产主要为二手公寓，4月成交价格约为10000元—13000元/平米。

今年以来，亚奥区域的二手房市场呈现出了“价量双涨”的情况，成交量与去年同期相比上涨了28%，而价格更是由去年同期的8900元/平米，上涨到目前的10800元/平米，涨幅达21.3％，是京城少数几个年上涨幅度超过20%的区域。

据“中大恒基”统计，本区域的需求比去年同期上涨了32.5%，预计在明年奥运会召开前随着各场馆及轨道交通的建成,本区域的房产还将有一定的上涨空间。

工体周边：比去年同期涨16.5%

工体将承担足球及拳击等项目的比赛。该区域二手房市场在经历了4月底及5月上半月的持续上涨后，5月底开始平稳运行，据“链家地产”统计资料分析，最近一周（即5月28日—6月3日），房源登记量及客户登记量环比上一周基本持平，当前普通二手房成交均价为12000元/平米左右。

工体周边成熟公寓数量较多，如阳光都市、海晟名苑、联宝公寓、幸福公寓等，市场供给比较充裕,但由于公寓价格居高不下，所以目前成交房屋以公房为主,成交量占到了75%。

“中大恒基”市场研究部数据显示：在均价12000元/平方米的基础上细分，二手房产供应中主要为两类产品, 65%的公房，今年以来成交均价为11000元/平米，比去年同期涨16.5%。二手商品房占35%左右，目前均价为13000元平米左右，较为高档的公寓价格约为16000元/平米，由于建成年代都较晚，价格一直不断上涨。

■收益回报

奥运周边房产投资回报率约为4%

奥运周边二手房交易价格行情一路走高的背后，是这些区域普遍看好的租赁投资回报率，专业经纪机构认为，目前这些区域主流投资回报率在4%左右，而空置期短和租金高为显著特征。

由于靠近地铁1号线,交通便利的老山区域租赁市场十分活跃，以两居室为成交主流。据“链家地产”统计数据分析，建筑年代较老的公房两居室一般建筑面积集中在50—70平米，场馆周边租金差别并不大，一般集中在1400—1500元/月；次新房两居室建筑面积为110—140平米，租金在3000元—3200元/月之间。[推荐： 购买二手房弄清房龄有妙招 买房人该如何索赔？]

“链家地产”副总经理金育松认为，老山奥运场馆周边二手房离地铁越近，空置期越短，投资回报率相对更高。例如，离八角游乐园站较近的老山东里、老山西里小区，两居室面积普遍在50平米左右，空置期仅为3—5天，投资回报率为4%；离地铁站较远的晋元庄小区，两居室面积为50平米左右，空置期为15天左右，投资回报率3.6%。

奥林匹克公园南部水立方、国家体育馆周边的存量房主要为公房，以慧忠里60平米的公房为例，空置期为一个月，月租金2500元/平米，总价为63万元，投资回报率=年租金收入/房屋总价，因此约为4.4%。

公园西部存量房较新，售价比南部稍高，而交通却不如南部好，空置期更长，因此回报率稍低；不过，其居住的舒适性及升值空间更好。如公园西部的澳林春天一期90平米的两居，租金2800元/平米，空置期一个半月左右，总价为81万元，投资回报率约为3.6%，低于公园南部。

离公园稍远的阳光新干线90平米的两居，总价90万元，由于该区域小公司众多，公寓租价较高，可到4500元/月，但空置期一般有两个月，其投资回报率约为5%。