◆现场实录◆

　　【张超】：尊敬的各位领导、各位来宾、朋友们大家下午好！我今天看到论坛主题的时候，心里有很多的共鸣，今天在座的很多朋友和我一样，也处于成家立业计划的年龄段，08年是一个好年头，能够在奥运年结婚是一个喜事。以前曾经有过一个数据，这个数据显示，进入21世纪之后，中国平均每年有近700万新人结婚，今年这一数字突破了1000万，仅仅在北京，就有50万的新人走进了婚姻殿堂。但是婚姻的殿堂对于年轻人来说，是一个生命难以承受的重担。我们身边女朋友很漂亮，爱情很甜蜜，婚姻将来也许会很幸福的不在少数。所以不能因为仅仅婚姻殿堂很沉重，我们就不去结婚。可是这个房子过于沉重了，怎么办呢？如果说不买这个房子，很难把女朋友变成媳妇儿，即便是媳妇儿勉强答应，丈母娘肯定也会不答应。很多人理解三十而立的时候说，立不是成家，也不是立业，是要买一套房子。现在看到，这个房子是成家的前提，也是立业的标准。

　　今天我们探讨一个主题，就是“成家立业计划”，这是一个什么计划，对我们年轻人有什么启示？这是我们今天在座很多没有成家立业朋友想知道的问题，也是我今天非常想知道的问题，因为我也没有成家，也没有立业。论坛开始之前，我介绍一下今天的嘉宾。他们有中国社会科学院社会所研究员王震宇教授，中信证券地产研究部副总经理段海瑞先生，《京华时报》地产部副总经理张向东(张向东博客,张向东新闻,张向东说吧)先生，东亚新华营销副总监方强(方强博客,方强新闻,方强说吧)先生，还有我们今天邀请来的业主代表邵女士，我们用热烈的掌声对他们的到来表示衷心的感谢。

　　接下来我们进入论坛的主题，在主题开始之前，我首先向方强先生表达一下祝贺。据我所知，进入春节之后，全国的楼市都进入了一个寒流期，东亚·上北中心春节之后仍旧卖的非常的火热，这说明我们业主对这个项目非常的关注。其次东亚·上北中心提出了“成家立业计划”，这个计划我不知道以前有没有别的项目提出，但是我第一次接触这个计划，我想知道这个计划到底想展示一个什么样的概念，对我们现在年轻人成家立业有什么帮助，接下来我们请方强先生。

方强

　　【方强】：非常感谢大家今天来到我们发布会的现场。大家看到我们今天的发布会叫做“成家立业计划”启动仪式，我们这个发布会开始之前，，我先向今天到场的这么多我们的业主汇报一下，在春节这段期间，我们开发商做出的工作成绩。目前我们的工地在开工三四个月后已经有6个楼陆续封顶，上北中心13栋楼已经全面陆续进入准现房销售状态。另外，我们的销售业绩也非常喜人，我们春节期间举行了一个大型的东亚·上北中心的业主团拜会，可能我们现场的业主在春节期间参加了我们的团拜会。活动期间，售楼处现场每天到访客户都有300多人，我们的销售从初三开始就有非常好的业绩，初六我们的销售业绩达到了17套，现在目前北京整个房地产市场，从房地产交易数据来看每天成交应该是80-90套之间，其中东亚·上北中心贡献了八分之一的力量，我们每天平均的销售量在8-9套。从初三开始到今天为止，也就是说我们在春节20多天的时间，东亚·上北中心在已有1600多套的基础上，又增加了120多套的销售业绩。

　　现场的客户和业主，包括我们很多的媒体朋友，肯定心里面发生质疑和疑问，为什么在整个目前市场大家观望或者等待的情况下，众多的购房者为什么很快的出手购买我们东亚·上北中心，今天我们请到的相关的房地产行业的专家，以及研究社会现象的社科院的教授，还有我们东亚·上北中心的业主，我们的业主也是在前几天刚买了东亚·上北中心的房子，大家探讨一下问题。

　　今天我们这个活动叫做“成家立业计划”启动仪式。为什么我们在3月春暖花开的时候推出这样的计划主要基于两点：第一点是我们公司做房地产开发运营的理念，我也会和大家介绍一下我们公司的理念。第二点是来自我们春节期间销售的数据，我们春节期间销售的数据，给我们公司的高层领导一个很大的感觉，从目前来说，我们每个业务员手上都接了大量准客户，我们了解到他们非常想买东亚·上北中心的房子，但是为什么到现在，有的客户在买，成为了咱们的业主，而有的客户很想加入到我们东亚·上北中心的大家庭中来，为什么还没有成为业主，这其中一个主要的原因就是通过我们销售的数据分析，因为很多客户由于首付款的问题，可能他们的首付款就差两万到三万，就挡住了他的成家计划，让他的买房计划在这个槛过不去。在他的成长发展人生轨迹当中出现一个障碍，这是我们公司考虑的问题。因为从东亚新华公司成立之初，我们公司的开发理念，大家来到我们现场，或者我们以前开发的东亚奥北中心都会看到我们始终坚持“为百姓盖房，做精品项目”的企业理念。我们做的都是大家买得起，住的好的房子。我们的定价原则，一定是低于同区域均价两千块钱左右，这是咱们公司给自己的定位。我们公司开发了一系列的产品，几个项目都是以中小户型为主，而且在定价方面，无论从单价和房屋总价，都兼顾到广大老百姓接受的价位，让大家很轻松快乐的置业。

　　那么我们为什么在3月份推出了温情大礼包这么一个活动主题，并且启动“成家立业计划”，我相信我们的“成家立业计划”必将引起市场的关注，成家立业是中国的传统观念，究竟是先成家还是先立业，或者先立业后成家，大家要分清家和业的概念。我们每个人在分析判断这个成家立业的时候，首先要明确一下这个业的标准。立业的标准是什么？每个人衡量这个标准是不一样的，可能我们广大的年轻人，包括现场在座的业主和媒体朋友，如果我现在问你衡量自己的立业标准是什么，大家可能比较含糊，没有一个明确的标准什么为业。但是，家的概念每个人都非常明确，有房才有家，有家才能娶媳妇儿，才能生孩子，这是人生的发展轨迹。我们启动这个“成家立业计划”为了什么？为了那些目前我们存在的、销售代表积累了想买东亚·上北中心房子的客户，有好多客户差两万到三万的首付款挡住了他们的置业计划，我们基于这一点，也结合了我们公司的经营理念，推出了成家立业计划，从另一方面说，也体现了东亚新华的社会责任。因为我们在帮助广大的老百姓尽快的买房，有计划的进行置业和积蓄。

　　下面我说的是我们3月的温情大礼包所发布的内容。我们在3月会启动成家立业计划的一系列的推广活动，这个活动的内容包括三个方面。第一个方面，我们这个温情大礼包包括的内容是由公司拿出上北中心的开发利润，赠送给我们的广大业主，就是相当于35-40年的物业费，我们可以一次性的折现冲抵房款，这样就解决了那些客户差两万到三万的首付款的资金障碍。我们最高的折现能够达到6万块钱，6万块钱冲抵房款，这样有更大的优惠，我们让利给我们广大的购房者。第二个方面的内容，我们在3月份会启动“成家立业计划”，同时举行东亚·上北中心温情派对的大活动，为什么叫温情派对？从目前我们销售的房子当中，我们统计有80%以上的业主都是年轻人，并且具备了大专以上的学历。这样的年轻人，大家都希望社区的居住环境，基本上都是存在同一档次，同样的兴趣爱好，同样的消费需求的邻居。所以说，我们推出这个温情派对，主要的是营造我们东亚·上北中心的文化氛围，倡导大家积极向上的精神，让大家感受。为什么叫情定上北，就是上北中心拿出了开发利润，启动了温情大礼包，让大家进入这个门槛，让大家很快的在上北中心置业，很快的有家，有自己的就业目标，留下情感的怀念或者情感的依托，所以我们会启动这个温情派对的活动，我希望广大的在场业主积极的参与到咱们这个温情派对的活动当中来。第三个内容，因为3月8号是国际妇女节，大家都知道，关爱女人最好的举动是什么，关爱女人，我们作为男人应该送给她们一个温暖的家。我们在3月份启动了成家立业计划，只要在3月份拿到结婚证的业主或者是准业主，都可以凭结婚证在上北中心得到3999元的礼盒套餐。咱们可以凭影楼的发票到上北中心报销现金，同时我们鼓励大家在3月份订婚，只要是在三月份订婚的业主或者准业主，都可以到上北中心留下纪念，我们会赠送大家结婚对戒，上面打上上北中心的标识，大家也可以冲抵房款，也可以凭珠宝的发票到我们财务处进行报销，这一系列的活动会给大家留下很多的怀念。我的新闻发布会温情大礼包，以及东亚·上北中心3月“成家立业计划”的启动内容我先介绍到这里，谢谢。

　　【张超】：谢谢方总。、刚才方总说了，他们这个项目在春节之后卖得非常好，现在2月份已经卖了150多套。这个发布会开始之前，我们几个朋友一起聊天，和几个媒体圈的记者交流。谈起春节之后的北京房地产项目，大家都说非常的冷，因为成交量非常的少。上北中心保持这么一个销售热度很不容易，在这里我们对方总表示一下祝贺。

　　方总刚才谈了“成家立业计划”，也谈到了究竟是先成家还是先立业。如果我们从成语来看，是成家立业，先成家在前，立业在后。如果按照我们时下里年轻人的想法，应该是先立业，有了一定的经济基础再成家。我们究竟是先成家还是先立业，如果拿到辩论会是一个很好的辩题，今天我们请到一个社会方面的专家，是中国社会研究院的研究员王震宇教授。她以前是搞教育方面的，接下来我们请王教授给我们讲解一下，我们究竟是先成家还是先立业，年轻人应该树立怎么样的价值观，有请王教授。

王震宇

　　【王震宇】：非常高兴在这里和朋友们见面。我原来是学教育社会学的，后来到工作的时候做了家庭研究。现在谈上北中心，我看了一下资料和情况，谈谈我自己的看法。首先，我非常高兴在三八节推出这样的活动，我现在觉得女性好多地方不占优势，多给我们一点阳光还是好一点。我觉得他们这个活动推的比较好，正好开春的时候，一年之计在于春，再就是3月份各种东西是活跃起来的时候。但是，房地产因为各种各样的消息面，实际上近来处在不太活跃的地方。为什么上北中心这个项目还销售这么好？我自己琢磨了一下，我想第一是它这个活动创意比较好，而且这个活动本身是人性化的，它能够想到客户的利益，而且做得比较到位。一般情况下有的也有赠送，但是折现这个诱惑更大一些，因为它切实解决了实际问题。再有像三八的礼包，都是你需要的，像影楼的结婚照或者钻戒，这个东西确实有一种温情的感觉。所以，我说任何销售市场，必须考虑买房者的利益，如果我不顾对方的需求，不可能把这个项目做好，所以这是我的创意。再一点，我觉得社区地处回龙观，一个大社区是非常有好处的，我自己住在方庄，社区配套非常齐全，银行、医院非常的齐全。再一个上北中心是在回龙观的中心位置，这个更方便一些。另外，刚才说成家立业，人们要想一辈子生活比较平稳，比较放心，必须是先安居。咱们总说北漂，很多外地人到北京创业，为什么说北漂，因为他很不稳定，首先是工作不稳定，再一个房子不稳定。尤其今年奥运会，房租涨的非常高，因为我是小户型，我是准备养老的，这种租金现在涨的非常快。而且，我觉得青年人是一个高消费的群体，你不要想不买房这个钱就能攒住。我是通过研究知道，不买房子你这个钱也花了，把这个房买了，最终我们少去几个高消费的场所。再一个我觉得，人是真的需要安全感，人一辈子有五种层次的需要，第一种就是生理的需要，第二种就是安全的需要，现在没有房屋的家，就是你结婚了，还是慌慌不定。所以，我觉得尤其是现在新婚的年轻人，特别希望有一个安定、温暖的住所，我觉得好的项目摆在你面前的时候，及时的把握住时机还是比较理性的选择。再一个世界的房地产趋势，我老琢磨房地产，到底会不会真正跌的很多，我们觉得没有大幅度下跌的基础。因为什么？现在通货膨胀特别厉害，CPI不断的上升，在各种成本都在增加的情况下，怎么可能这个产品最后会跌下去，尤其像北京，它不是在外地的小城市，很少的流动人口。北京这个地方全中国，全世界的华人，包括一些外国的侨民都在我们这里，在这种情况下，你希望北京的房地产有很大幅度下降，我觉得这是不现实的。所以我们要及时在身边选择比较合适的项目，像上北这样的项目我觉得还是比较好的。

　　我觉得香港张教授有一篇文章，他经常对我们国家的经济形势有非常独特的看法。我昨天看他的一篇文章说廉租屋，他说的不是商品房，但是我觉得很有启示。他说大量建造廉租屋不利于发展，因为中国人买不起房子，要租一些廉价的房子。这样造成下一代在非常恶劣的环境长大，而且这个人即使后来有钱了，你要一辈子装穷住在廉租屋，孩子长大被人瞧不起。我经常去国外，尤其是美国我看过房地产有关详细的分析，我通过自己认识的几个朋友家里房产增值的情况看，96年我去美国，她老公在32年前买的，当时是18000美元，后来到96年的时候涨到了25万美元，后来我买房受她的启示，后来我又去美国，还是那套房子，现在已经接近90万美元了，这11年翻了三倍半。我去发达国家和其他国家的时候会调查一下市场，从国际形势看，除非出现大的经济危机，如果不出现大的经济危机，我觉得房产的保值性还是很强的。

　　【张超】：谢谢，谢谢王教授，刚才王教授针对于我们今天成家立业提出了自己的说法--安居立业，我觉得这个说法更贴切一些。按照教授的意见，现在年轻人也许不必先成家，而应该先安居，安居了你的工作才能有一定的基础，工作起来能够更安心一些。刚才教授评价这个项目的时候用了三个人性，人性化的活动，人性化的项目和人性化的社区。我觉得还有一个，就是人性化的人，人性化的领导。

　　接下来我们请一位媒体人士发言。我和向东是多年的老相识，他结婚钻戒肯定买了，手表也是自己买的，你现在有房子了，也成家了，你也是相对过来的年轻人，你给我们现在没有成家的年轻人讲一讲，我们现在成家立业的时候应该怎么选择安居的项目。

张向东

　　【张向东】：谢谢，在座的很多都是我的老朋友，成功的媒体我不敢说，作为一个已经成家，不敢说立业，刚才说王教授安居立业的人谈谈自己的感受还可以。

　　我在发表自己的看法之前，我现在有一个感觉，不知道在座的媒体朋友有没有感觉？在最近的时间里，开发商的活动，包括开发商做人、做事、做开发越来越人性，他们已经超越了像前几年，大家提到房地产都是很冰冷，都是冰冷的建筑，冰冷的水泥，冰冷的混凝土。但是最近一段时间，开发商让人感觉很温暖，很人性。比如去年年底南方雪灾，北京开发商自发的对灾区人民进行捐款，我自己的朋友他们也自发的给灾区人民捐款。我觉得现在开发商之间不是很商人的，完全是很人性，大家都是朋友之间的关怀。

　　现在看开发商举办的活动，我非常赞同王教授说的，三八妇女节说是对妇女的特权，我本人非常赞成对这种特权的确立。因为我觉得妇女在这个社会上确实是起到了一个家庭、一个社会很稳定的磐石的作用。因为我们从家里面出来，对于父母、对于自己的母亲，对于身边的女性大家应该都能够感觉到，有她们在家的时候，心里的安全感会增大很多。所以我觉得东亚·上北中心在3月份推出温情大礼包，确实让我感觉到目前开发商的变化，很让人感动。包括刚才方总说的推动成家立业计划，我觉得这是很好的创意，就是3月份结婚的人拿到影楼卡，订婚的人能拿到订婚戒指。我当时结婚的时候没有赶上这个好时候，当时开发商对于买房没有这么大的温情礼，也没有从买房子人的角度想想，从年轻人的角度想想。

　　提到刚才主持人所说的关于成家立业，从我本身来说有几方面的感受。第一，我觉得王教授说的安居立业很有道理，我觉得有了房子，这个家才有一个寄托的实体。当一个人在租房子的时候，你始终感觉自己是北漂，但是我相信所有的外地朋友都有一种感觉，只要你在北京买房了，你在北京拥有自己的一所房子，你感觉自己不是北漂了。无论说北京市户口对你重要不重要，我觉得那个不是特别重要的事情，关键就是房子。有了房子以后，你才能在一个区域实现自己一个家的梦想，而且我个人感觉，对于房子的追求，女人比男人更执着一些。就是所有的女孩子跟自己男朋友谈婚论嫁的时候必须要有自己的房子，这个房子不需要很大，一居室或者零居室，但是她可以用自己所有的智慧装饰这个小屋，比自己租的房子感觉更好。即使是对事业有很大执着追求的女强人，她们在自己的工作之余，有自己一所小房子，对她来说是一个很大的安全感。从这样来说的话，拥有自己的一所房子，对于一个安家的人，对于一个对家有温情、有怀念感的人这是非常的重要。我觉得这是大部分人的追求。

　　第二点我延续王教授提出的马斯洛的五种需求。美国著名的心理学家马斯洛把人的成长过程分成了五个过程，尊重、自我体现、安全等等，这五个需求，人的最低需求就是生活需求，人有吃喝拉撒，这是最低的需求。第二就是人的安全需求，因为你缺乏安全感的时候，这个人会感到很困惑和烦躁、焦虑。所以，在解决安全需求的时候，人们就会想到买房，在银行里面有一定的存款，银行有钱心里不虚。第三就是爱的需求，当你解决了基本生活需求以后，解决了安全感的问题以后，大家就想到了爱，男女之间就想到了交往，就会想到结婚，就会想到生子，就会想到建立一个家庭。所以说，这个爱的需求按照马斯洛的理论，应该在人的安全需求以上，比它更高一点的需求。再上面就是尊重的需求和自我实现，这是人们在社会上达到一定的地位，人有一定的成就感等等。从马斯洛的观点来看，人们成家的欲望是人们的基本需求。

　　我记得当时在去年有一段时间，有一种观点争论很大。很多地产大王痛斥年轻人，为什么出现房奴的现象，为什么出现了生活质量下降的现象。我现在感觉，其实年轻人买房就是要解决自己的安全需求，所以这些地产大王站着说话不腰疼，他们自己住着别墅，住着大房子，他们的安全感很大，他们实现了自我需求，也就是说他们实现了人生的高级需求。年轻人需要一个安全需求，是一个基本的需求，当年轻人成家的时候，拥有自己的一所房子，肯定能使自己的爱更加巩固一些，也更加稳定一些。所以说，我个人还是比较赞同马斯洛的先成家，后立业，把立业作为自己的人生奋斗目标，而把家作为自己在这个社会上安全生存下去的观点。把成家立业升华为安居立业，因为我觉得提出安居乐业比成家立业更进一步。无论是工作也好，还是赚钱也好，还是生活也好，快乐我觉得是第一的。快乐建立在安居的基础上，安居放在快乐之前。我觉得无论是已经成家的人还是已经立业的人，拥有一所房子，拥有固定的居所对于他们来说是解决个人安全感的非常重要的问题。

　　所以说，根据刚才和大家一起聊的话题，因为我本人当时结婚前的时候，没有给我钱，也选择了很便宜的房子，买完了以后感觉有了房子结婚以后，至少从生活的安全方面觉得自己心安理得。所以从这点来看，上北中心推出的“成家立业计划”，解决了年轻人安全感的大礼。在此从我个人的角度，代表媒体，代表我们的广大购房人感谢开发商出这样的创意，能解决众多年轻人在事业的起点先解决成家计划，谢谢大家。

　　【张超】：谢谢张向东先生，刚才张向东先生用外国人的观点说了他对成家立业的态度。在他此前的发言人当中，他想表达女人有两面性，一面是感性的，一面是理性的。感性的是什么呢？比如家里面有一个母亲，我们感觉到了温暖，家里面有一个妻子我感觉家里面是稳定的，甚至过三八妇女节的时候，妇女节让我们这个开发商变得温暖起来，送戒指，送婚纱照。女性也是理性的，一旦到了谈婚论嫁还是要房子的，这个房子不能不买，什么时候买呢？这个时候老百姓说房产市场很冷，别的城市房价已经降了，我们该等还是不该等，这个房子什么时候买？接下来有请中信证券的段海瑞先生。

段海瑞

　　【段海瑞】：很高兴今天来到这个地方和大家交流想法。本来今天想到东面看房子的，开发商说这里有一个活动让过来。我本身自己也要考虑买房，有一些自己的心得体会和研究的观点和大家交流。

　　我买第一套房子的时候是06年，当时没有多少钱，买的是一个小户型，那时候一天一个价，那时候托关系买了一个房子，大概是70多平米。因为是06年买的房子是6000块钱，现在卖12000左右是没问题的，我想把这个小的卖掉，换一个大的，这是我本人对住房的想法。我觉得疯狂的时候，买房子大家都是抢的时候，那不是一个理性买房者去持有的态度，现在开发商打折做活动，房地产市场低迷的时候，这种时候恰恰是买房出手的时机。下面我把最近研究的一些成果跟大家交流一下，我说的问题有三个方面：第一个是两个正确认识，要正确认识北京市的成交量和房价，过了春节以后，我们对全国主要的城市对房价成交量的情况做了研究，现在目前深圳、广州成交量缩的比较厉害，春节前后没有涨没有跌，上海的房价是均价下跌了，均价下跌是因为上海两万五以上的房子没让开盘，这种情况导致房价出现了下跌。天津的情况是价格成交量都在上升，天津的均价是8800多，创出了历史的新高。提到北京，我们也对北京的成交量做了一个研究，目前北京相比07年下半年8、9月份的时候，每天的成交4万平方米的量有所萎缩，现在北京的成交量春节前后网上的认购面积增长了6%。所以我们认为大家看到的情况，成交量有所萎缩是一个属于正常的调整，一些上市公司开发的精品户型，通过营销，销售情况也是不错的。因为我最近跑了一些楼盘，像招商地产开发的公元1872，还有万科的一些项目，这些销售情况都是很不错的。

　　从供应和需求的角度来讲，随着旺季的到来，北京的存量房和期房在新增的供应面积得不到增加的情况，这个旺季会逐渐的到来，这是我们判断的结果。目前大家觉得从成交量下降或者打折的情况，我希望大家对这个有一个正确的认识，打折的房源基本上是户型不好的房子。从目前研究和调研的情况来讲，房价的成交量不像大家想象的那么萎缩，房价也没有出现大幅度的下跌，这是第一个正确认识。

　　第二个正确认识是正确认识当前的拐点论。因为春节以前，我们正好是组织机构跟万科、保利地产的领导做了一个调研活动，持有拐点论代表性人物就是王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)，王石当时当着200多个机构投资者的时候，他是明确的说，他说的拐点不是说房地产由盛到衰的拐点，是房地产从亢奋到理性的拐点。目前拐点大家普遍认可房价的涨幅趋缓，我们应该正确认识拐点，不是说房地产一蹶不振。这是我说的两个正确认识。

　　第二点就是具体到北京这个情况，我觉得北京这个房价有三大支撑要素：第一个就是宏观经济的增长，我研究这个房地产这么多年，接近10年以来，对国内国外的房地产都有过研究，从来没有出现过一种情况是宏观经济在高速增长，但是房价快速回落，这种情况是从来没有出现的。从现在来讲，07年的经济增长是11.4%左右，今年08年经济学家预测会增长10%左右。虽然经济增长的速度有所回落，但还是稳定的增长。在这种宏观经济非常健康的情况下，房价出现了下跌这是从来没有过的现象，所以这是支撑北京房价的重要因素。第二个支撑要素：北京的基础设施建设还在不断的推进，随着北京奥运会的临近，这个基础设施加大的力度比较明显。从申办奥运会成功，北京计划基础设施投入1800个亿。为什么房价上涨？是因为地的上涨，地的上涨主要是基础设施的投入，北京地铁、城铁不断的开通，这个地涨下降是没有空间的，这样给北京的房价做了坚实的支撑。另外，我们对奥运的情况也做了一些研究，从国外成熟市场来讲，奥运会以后的房价，特别是写字楼租金的价格出现了一些回落。但是从北京来讲，面临的情况和国外有很大的差别，就是目前的短缺还没有结束，跟国外没有太多的可比性。从这个基础设施建设到奥运会这个预期来讲，对北京的房价是第二个重要的支撑。第三个支撑要素就是城市化的加速，现在全国的角度来讲，城市化率大概是43%的水平，目前每年以一个百分点的速度推进。从北京的角度来讲，每年新增的户籍人口是40万人，如果按三个人口一户家庭的话，每个家庭按照80平来讲，这个需求量就是1000万平米。刚才讲了北京未签约的现房面积是1280万，城市化的加速和北京户籍人口的增加，对北京的房价形成了第三个支撑要素。

　　从投资的角度来讲，房地产投资也有三个比较优势，这三个比较优势是什么呢？这是我论述的第三个观点，三个比较优势决定了房地产投资的一个魅力。第一个就是大家众所周知的CPI的上涨，目前农产品、包括食品价格上涨幅度都是比较大的，像猪肉上涨的幅度也是40%以上。另外，从上游来看，PPI的上涨幅度也比较大。这个情况来讲，对房地产的成本有一个推动。房地产产品和其他产品来讲，别的产品都在上涨，房地产与其他产品相比，也没有答复下跌的机会。与其他产品相比较，房地产产品没有下跌的空间，有比较优势。

　　第二个就是与国外的一些房地产产品比较，我国国内的房地产产品也是有比较优势的。为什么呢？因为目前来讲，从今年来看，人民币升值的趋势是加快的，从周五人民币升值汇率是7.1，人民币升值幅度是比较可观的。人民币的升值意味着以人民币计价的房地产产品的升值，人民币的升值不断的加快，房地产价格不会出现大幅度的下跌，这是从国内地产和国外地产相比较得出的结论。

　　第三个比较就是房地产作为投资品来讲，和其他的投资品种有比较优势。从06年以来，股票市场和基金经过了两年的牛市，这两年牛市过去以后，现在做股票难度越来越大。从6000多点跌到了4300多点，好多投资者损失比较惨重，股票的波动性太大，一般的老百姓需要很强的承受力才可以。另外从基金产品来看，今年从基金的净值来讲，今年能盈利的基金排名基本上很靠前的。和基金经理交流的情况来看，今年做到5%左右的基金排名不会太差，大家对基金的预期也是不会太高。从这些角度来讲，房地产同样作为投资产品来讲，也有比较优势，就是对股票市场、基金市场的研究来看，挣钱不是那么容易。相比来讲，房地产的保值增值的功能逐渐的体现出来。所以从这三个方面来讲，房地产还是有比较优势的。

　　根据这个研究的结果，我觉得目前应该趁着旺季即将到来的时候进行一个房地产的投资。所以我目前也在看一些楼盘，如果大家有什么合适的或者好的，希望大家给我推荐一下，谢谢大家。

　　【张超】：谢谢段海瑞先生。刚才段总从正确认识房价下跌说和拐点论，房价的支撑要素和房地产的比较优势的三个方面，给我们做了目前房地产形势的分析，从而得出了他的结论，这个结论是什么？就是现在正是买房最恰当的时机。段先生专业研究房地产，我想这是比较专业的说法。但是目前的市场行情不能印证段海瑞先生的说法，因为现在房地产市场一片冰冷，从我们知道的东亚·上北中心卖得比较火热是一个特例。

　　下面我们请东亚·上北中心的业主代表说说她为什么在东亚·上北中心安家。

业主代表

　　【业主代表】：我觉得各位专家说的这些话，在我们每个年轻人的身上，我觉得总结的很好，都有这种想法。我现在说一点自己的心得。东亚新华投资的上北中心，我当时考虑它位居回龙观文化居住区的中心地带，我父母在这附近住，所以我对交通各个方面还算是比较了解。像他们公司推出的大礼包，确实减轻了在首付款上的资金障碍。作为我这个年龄段30-40岁左右还可以承受和考虑，我觉得它的房价也是比较合适的。因为我想投资这个房子的时候我去别的地方也看过，从交通很多方面考虑，觉得这个位置还是很不错的。另外，户型也非常不错。，高教新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)我也看了，我觉得那里没有这里合适。那里2011年才能住，我想上北中心2008年的8、9月份就可以入住了。我的考虑是手上有点儿钱，我做股票和基金不是内行，像王老师说的钱放在手里指不定就没了，我想还是买房吧。而且在中间的钱不够了或者给不上了，这个位置你也可以出租，实在不行你可以马上变现。我觉得现在的房价还是不错的，我觉得它有升值的可能，再卖掉也是未尝不可的。反正我个人就是这么想的，我就想买这的房子。

　　另外一点，它配套设施比较全面，旁边就是北店时代广场，我觉得交通有13号城铁，以后8号城铁也开通了，很多公交都可以到城里，交通是非常便利的。我再看看它楼区的绿色生态环境非常好，有3万平米的中心绿化，像一个好公园似的。而且它靠马路那边有将近百米的绿化带，对面就是体育公园，我觉得绿化非常好。另外，车位也比较充足。作为咱们有车的朋友，因为我在市区也住过，你虽然交了150，你未必有停车的地方，这边就有很大的停车位置。另外，我觉得物业费也是挺低的，我觉得也挺好。

　　第三点我考虑一下购物非常的方便，北店广场在它的右手边，吃饭做别的都很好。我也不太会讲，就是自己心里的想法，谢谢大家，希望你们都成为我的邻居。

　　【张超】：谢谢邵女士，刚才她说了年轻人为什么希望在这里成家立业，第一考虑了经济成本，第二考虑了入住时间，第三考虑了升值成本，还考虑了小区的配套非常的方便。

　　刚才王教授说了，针对我们目前提出的“成家立业计划”，她说更是一个安居立业。张向东也说了成家是生活最基本的需求，段海瑞分析说目前是买房最恰当的一个时机，邵女士也说了年轻人为什么喜欢在这里住。下面我们请方总说说为什么这个项目是年轻人值得投资。

　　【方强】：邵女士是我们新的业主，她考虑的很多方面可能没有我们专家这么清楚，但是她考虑了自身的买房需求，她买房的判断是什么。回龙观这个地方我和专家交流，从上北中心这个位置来看，它位于回龙观文化居住区一个核心位置，而我们对面的体育公园非常方便，我们旁边的北店时代广场商业配套也十分的齐全。从东亚·上北中心的大环境来看，它依托于回龙观非常成熟的文化居住区，它的小环境就是我们东亚·上北中心本身，大家看到了沙盘，我们的建筑非常简约，是为年轻人定制的建筑形态。从我们东面到西面，视野空间是350米，从南到北最大的视野空间是120米。所以说，我们内部园林给我们业主留下了充足的交流空间。同时，在我们园林里面也分了三大功能区，其中有我们中央的运动广场，同时，也有我们非常私密的，适合年轻人交流的空间。这是我们上北空间的小环境。从整个回龙观区域的大环境，它连着两条经济产业带，从昌平到海淀，回龙观这个区域紧挨着上地中关村的商业带。大家知道在上地中关村它的土地是非常稀缺的，它的房价达到了3万块钱均价，并且基本上没有土地开发。所以它的外延只有像回龙观这个地方延伸，上地中关村IT产业带来的下游产业，包括各种软件开发的，他们的企业处于起步阶段，他支付不了高昂的运营成本，只有向经济产业不是非常集中的外延区域进行延伸，因为外延区域无论从运营成本还是房屋的租赁成本，还是商务成本，相对而言都是比较低廉的。所以说它可以辐射到回龙观这个区域。

　　它的第二产业带在哪？第二产业带就是亚奥区域这个产业带。第三产业带随着地铁8号线的运营，会很快的辐射到回龙观这个区域。回龙观无论是房价还是办公成本，还是商务交流成本，都比亚奥区域低了一些。这些第三产业的下游产业公司，他们不具备高昂的运营成本，他们尽量的选择交通比较便捷，同时办公成本比较低廉，并且很快能够达到经济中心。回龙观这个区域应该是奥运经济产业置业最大的区域，因为从奥运会来说，北京房子的价值体现就是在2008年，它体现最大的效应就是回龙观这个区域。

　　所以，我非常赞同段海瑞先生给我们分析共享了他的研究成果。他预期今年宏观经济的发展增值在10%左右，所以他们有一个很明确的观点，房地产没有下跌的基础，这个观点我觉得是非常正确的。为什么没有下跌的基础？大家看从统计成本到房地产的开发成本，到农产品的上涨，到CPI的上涨和全国经济的发展，房地产根本没有下跌的趋势，我觉得这个观点是非常正确的。

　　我去年和大家分享过房地产成本不断的上涨，现在钢材春节前和春节后又上涨了，现在每个房地产项目，都是按半月的计划在指定自己的钢材。我刚才和王教授私下里面也在交流，第一，房子没有下跌的基础。第二、从社会学的角度，为什么我们在3月份推出温情大礼包，并且倡导年轻人尽快成家立业，启动“成家立业计划”。现在很多的年轻人，就因为这两三万的首付款挡住了“成家立业计划”，甚至于“成家立业计划”就会流产，买房机会就会流产。刚才我和王教授探讨，没有房子不能成家，没有房子不能成家的同时，也会没有钱，为什么没有钱？因为没有压力和动力促使他去赚钱和存钱。实际上就成了一个三无的人，过了三年、五年回头看，可能他的朋友，他的同学、他的同事，大家一个个都已经买房成家立业、生小孩，步入一个正常的人生发展轨迹。没买房子的人回头也没有多少存款，也没有多少积蓄，这就是人的消费确实没有节制。我们家孩子马上上初中了，我在花钱的时候，我心里都会掂量我这个钱花的值不值，为什么？家里面的老婆孩子需要花钱。

　　上北中心是年轻人的定位，我们倡导年轻人尽快的成家立业，然后进行奋斗。我不知道大家有没有看过《奋斗》这部电视连续剧，年轻人应该共同奋斗，共同的相互扶持，共同的树立目标，然后他的生活才会美满，才会营造一种社区的文化氛围和家庭的文化氛围，这也是我们制定3月份温情大礼包，启动“成家立业计划”的初衷。我希望上北中心能够营造一种有计划的，大家与相爱的人共同奋斗，共同拼搏的文化氛围，共同的步入到健康、发展的人生轨迹。

　　现在公司拿出了这么大的开发力度，这种理念主要基于公司的开发理念定位成建老百姓买得起的房子。在这个时候大家尽快的出手，就是段海瑞先生倡导的，有买房需求的根据自己的经济状况，在这时候尽快的出手买房，这是非常理智的，也是非常聪明的选择。所以我感觉在3月份呼吁上北中心的业主，能够及时的把握这种买房时机，加入到成家立业计划中来，尽快的在3月份，有订婚的业主到上北中心报道，我们会在享受温情大礼包的同时送出礼品。我希望在3月份尽快的拿出结婚证，报销我们的影楼套餐。

　　刚才我们王教授对成家立业还有很多想法，她想和大家讲讲。

　　【王震宇】：刚才段总说天津的房价涨了，和城际铁路开通非常有关系。城际铁路半个小时可以到北京，跟着交通变得便利，房价很快就上涨。刚才没有谈到三轨，去年在人间第一城，当时就说那个房子前景非常好，结果他们的房子原来是5000多，后来就疯涨，现在14000多。凡是在轨道旁边的，如果你选择的时候不注意交通，将来出去办事就非常困难，你打车车程太远。三轨可以保证向北京任何方向去都非常的方便，而且我觉得自己有一个体会，我当时的房子，我投资的房子是小户型，买在地铁站的楼上，他说地铁就是你的私家车，现在5号线开通，房价的租金涨的特别狠，升幅达到了30%。本来租金就很高，今年5号地铁一通之后非常快。现在年轻人都是买小户型，我想在若干年之后，自己打拼出来买更大的房子，这个可以作为投资的。

　　【张超】：现在的需要理智，比如你现在月薪5000块钱你买500万的别墅，这是不切合实际的行动，这种不切合实际的行动让你日后有沉重的经济负担。我不敢说东亚·上北中心是北京最好的房子，但是我敢说，这个项目小单元的房子是最适合年轻人现在成家立业购买的。因为它可以让年轻人在相对轻松的经济范围内买到房子。我记得东亚新华中心有一个口号，为老百姓盖房。我觉得东亚·上北中心就是为年轻人盖房，08年有50多万对的年轻人走进婚姻殿堂，我们希望有越来越多的房子为年轻人置业安家，谢谢大家。