▲主持人：焦点别墅网 陈萍丽

　　■以下为焦点别墅网对本次访谈的图文直播

访谈现场

  【主持人】：各位网友，大家好！欢迎光临焦点房地产网的嘉宾聊天室。本期我们给大家带来的访谈是海外置业。

　　随着国人收入水平的提高和眼界的开阔，国人海外投资的兴趣和需求逐渐增长。伴随着大家物业投资理念的逐渐成熟，华人海外置业目前已经被越来越多的投资者认识和接受，尤其是在新一轮房地产宏观调控措施出台后，国内主要大城市的房地产市场前景不明朗，国内物业投资渠道锐减，去海外置业正成为一种高端的新兴投资方式，海外置业者也正在形成越来越具规模的情境。

　　另外一方面，随着留学投资越来越增多，华人海外置业也越来越旺盛。对国人来说海外投资机遇更多还是风险更多，如何挑选合适的海外房产对象，针对这些问题焦点别墅网特别邀请到房地产专家李小宁先生，请李先生结合多年的海外房产市场考察经验，剖析海外置业的机会与风险，为准备进行海外置业投资的人士进行指导和答疑。

　　李先生，您首先给我们简单介绍一下觉得近年来越来越多的人在海外置业的背景。

房地产专家 李小宁

　　【李小宁】：各位网友们好！很高兴今天做客焦点房地产网谈谈海外置业。这些年考察了很多地区，发达、不发达的地区的置业情况，所以这里跟大家做一个简单的介绍海外置业是由于近些年来国内的房地产市场价格的增长迅猛，所以大家在国内市场的利润空间极为有限的情况下，所以很多具有一定眼光的这些投资者就把投资的热点转向了海外。

　　应该讲，海外投资在有些地区确实从目前这个范围讲还是有一定优势的。比如像迪拜，这个地区是刚刚不如成长期，实际未来的生长空间是非常大的，迪拜这个地区由于在建设，包括市政方面，投入力度非常大，这个地区也进而带来了房地产的迅猛增长。同时，由于迪拜这个地区是一个高起点的地区，所有的地产项目都是建筑世界一流水平的，所以也就使其他的住宅类的项目也站在了一个比较高的位置上，所以投资这些地区它的未来增长空间应该是可以想像的。

　　还有的地区是经过了一段时间的调整，包括比如像美国的地产，在前些年增长比较快的情况下，近些年形成一些回调。

　　【主持人】：像次贷危机也确实也房地产带来了很大的影响。

　　【李小宁】：对，比如拉斯维加斯地区，去年统计下跌了16%，前些年也在10%左右的下跌状态，这些年由于下跌的回调使地产近些年进入了一个低谷，这个也应该从某种意义上讲也是一个投资的好机会，所以说我在讲，由于这些方面背景的影响下，使得国内一些手里拥有一定的资产，面对国内这么高价位的市场，利润空间极为有限的情况下，他们把有限的资金转为了海外，应该讲这是一个比较有前瞻性的投资。

　　【主持人】：下面请李老师给我们总结一下，投资海外房产和投资国内物业最大的区别是在哪些方面？相比较而言有哪些优势和需要注意的地方？

　　【李小宁】：投资海外和国内的区别，比如刚刚步入成长期的地区，一这些地区有升值空间。另外，一些成熟的市场，各方面的政策、以及所有的制度都比较严谨，所以在这些地区投资风险相对小一些。

　　再一个，因为国内的房产相比，国外是波浪式的发展，这些地区我们掌握波浪式发展的频率的话，我们仍然可以在这些地区得到比较有效的收益。国内现在目前的市场是在一个调整状态，不光是政策性的调整，本身人们的心态也在调整，调整状态处于一种不稳定，实际上我们很多投资者都感觉到，现在房产来自于几个方面的风险，第一个风险就是价位风险，现在已经处于比较高的价位状态，所以这个时候投资升值的空间是不是还有，甚至可能还要面临着贬值的风险。第二个，现在我们目前政策对它的控制，中国目前状态就是对房地产一直处于紧锣密鼓的调控状态，所以这种状态今天你购买了房产不知道明天会出台一个什么政策直接影响你的投资，所以这是大多数投资者心里最没有底的，而国外恰恰在这个方面是处于比较稳定的，尽管也在调整，但是因为制度相对来说比中国完善，或者说各方面更为严谨一些，所以它这种调整是在一个稳定的状态下进行调整，而且是在一个长期形成的法律框架下进行调整，所以大家在这些地区投资一般来讲多少会处于心理比较踏实的状态，最大区别是在这个地方。

　　第二个大点，国外的很多物业环境和整体配套，可能比中国相对要完善。这些地区投资以后首先获得的是良好的区域和良好的环境，甚至良好的配套，而中国有些区域的投资是处于变化状态，这个变化可能是朝好的方面发展，但是有很多地区看不到，至少在现在看不到，所以它的未来发展能到什么程度，这个大家心里也不一定很有底，所以这样我觉得投资物业可能最大区别还是在这两方面。

　　【主持人】：说起投资，相信人们最关心的就是价格问题，李老师能不能给我们比较一下北京或者其他中国一线城市房价相比，能不能列举几个在海外房地产投资的热点城市，比较一下这些城市跟中国这些一线城市房价有多大的差距呢？

　　【李小宁】：实际上我现在感觉，国外一些城市的房价跟中国一线城市的房价其实已经很接近了，已经缩短了距离。具体讲，如果从平均的价格角度讲，我觉得已经没有什么特别大的差别。如果说从个案来讲的确，因为国外的价格不像中国这样，中国城市是在发展中，所以区域性的差价不是特别大。比如就北京而言，最好的区域的价格和最差区域的价格，这个差距是有限的，比如现在在一个核心区域的价格可能是3万一平米，离开这个核心区，比如离开一段距离以后，可能估计在八九千到一万，这样的价格差也不过是两三倍，但是国外因为这个城市的成熟度是跟这个区域有密切关系的，甚至他的区域还带有一些文化价值或者资产价值。简单讲，这个区域比如是富人区，大家公认的区域，从安全、安宁、整体设施来说都是非常完善的区域，这个区域的价格可能比起相邻的贫民区可能价格会相差几十倍。比如纽约比较好的区域和黑人区域几个会相差很大，比如一些黑人聚集区可能价格就明显低于富人聚集区，有时候真能相差十倍。

　　当时有很多人问过我，说国外的价格是怎么算的，我说主要看你所居住的区域，也可能这个区域和相邻的区域就差出几公里，可是这个价格有时候会差出非常大。

　　【主持人】：能不能给我们举几个有现实的例子，举几个热点城市比较适合中国人投资的区域他们大概的价位？

　　【李小宁】：比如澳大利亚悉尼，悉尼是澳大利亚人口最多的城市，也是相对于建筑最现代的城市，悉尼一个两室两卫两厅的是70万澳币，大概人民币440万。

　　【主持人】：能不能做个类比，比如拿北京来说，相当于北京的什么区域？

　　【李小宁】：应该相当于北京东直门那个区域或者朝阳门那个区域，但是不一定是商务区，商务区在海边那些，但是那边住宅很少。西方是这样的，住宅区和商务写字楼区是分开的，因为商务写字楼往往密度非常大、交通非常拥挤的区域，所以和住宅区要拉开一点距离。住宅区不能像北京国贸，因为国贸是一个商务区，大概像东直门或者朝阳门一线的居住区，应该是二环到三环之间。因为悉尼整个城市不是特别大，基本上沿着海湾这样建设的。

　　【主持人】：刚刚您举例子是两室两厅两卫，好像据我所知国外房屋出售一般不是按国人的面积，是按外面的套是吗？

　　【李小宁】：对，像悉尼就是按套，一套房子大概多少钱。这一套房子大概多大呢，两室两厅两卫大概一百一二十平米。

　　【主持人】：比如北京两室两厅的房子可以从60多平米到100多平米，这个差距非常大，悉尼呢？

　　【李小宁】：悉尼公寓差别不是特别大，差别主要在低密度住宅，咱们可以叫别墅类住宅，但是他们不叫，别墅这样的房子没有花园，只能叫独立式住宅，住宅是独立的，但是并不代表就是别墅。

　　【主持人】：可能会存在着很大的面积差异，相对而言去评判每个房子的价格是不是没有一个标准啊？

　　【李小宁】：对，所以国外有时候标准非常难，国外成片开发的住宅非常少，特别是发达国家，大部分都是当时盖的。比如讲新西兰，新西兰最集中的城市是奥克兰，奥克兰这个地区，我看它的住宅，比如一套200平米的公寓，在中央区和北部海岸城区的价格在80纽币，大概480万人民币。480万一套200平米这个价格，公寓在中央区，中央区是它一个比较集中的区域，实际上是城市里比较好的区域，大概是这样的价格。在万达凯尔城区，大概40多万已经能成交了。就是这样的房价来说，实际上我们细细看一下，应该和咱们这个城市的房价是非常接近的。

　　像巴西这个国家，还是一个发展中国家，但是巴西如果我们注意看它的历史，它在六七十年代曾经有一段八年的高速发展期，每年平均10.4%的增长速度，当时创造了巴西奇迹。巴西曾经在六七十年代是世界十大强国之一，后来一下，房地产当时也是暴涨，跟我们现在很相似，但是以后就一下下滑，整个经济就下滑，巴西整个下滑了三十多年，南美实际到现在还在恢复期。

　　【主持人】：巴西现在应该跟中国一样是金砖四国，房地产是不是也是恢复期？

　　【李小宁】：去年我去了圣保罗，一平米大概相当于人民15000元，在比较好的花园区，简单讲是富人住的区域，那个区域比较安定，因为巴西穷人区和富人区差别太大了，富人区的房价大概是7千多雷尔，最高的达到12000万雷尔，大概是4万人民币。它的房子一般公寓买是毛坯房，厨卫是精装修，一般好一点的房子送一到两个车位，一块卖。这样的价格我想可能是更接近我们一线城市的价格，但是巴西有一个特点，穷人区的价格差异太大了，贫民区价格极低极低，而且贫民区是我目前见到最惨的，几乎是临时房或者木棚，巴西是90%的财富掌握在10%人的手里，是这样一个国家。由于当时是高速经济发展，没有调整得很好，造成贫富差距极大，所以房价差距也是极大。

　　【主持人】：给我们举个例子，现在投资回报率吗？就是在海外的一些置业热点城市。

　　【李小宁】：像迪拜的回报率大概维持在15%到20%，主要回报是房产增值，另外租金也在增加。原因是迪拜可售的商品房不多，所以大部分房子外国人去了以后，比如像迪拜地区英国人比较多，英国人去了以后渡假租房子，甚至有人在那边工作，大部分也都是采用租房子，这样租金比较高。还有一个部分，我刚刚讲本身增值比较快，房产增值在前几年一直在10%到20%之间，就这几年，简单就是最近几年，因为时间不长。

　　像新西兰、奥克兰大概10%到12%，奥克兰本身房产增值不大，主要是投资以后，因为新西兰特点是不大相同的，独立式住宅是分土地和地面建筑两部分卖，有的房子是只卖地面上部分，不卖土地，有的房子是连土地一块卖，所以两个差别是挺大的。所以回报有时候计算起来不是特别简单的计算，这些年由于租金增长比较快，所以回报有时候更多体现在租金，房产的原值增长是有限的。有些地区我算了增值很低的，但是租金提的快，所以投资回报也快。但是有些地区是土地增长快，不一样，有的地区土地增长快，我曾经考察过一套房子，租金主要是中介费非常高，所以租金回报年回报不到3%，非常低，但是那个房产增值快，那个区域增值特别快，一年大概10%到15%递增，这样实际总体算来回报率还是挺高的。所以不一样，有的区域是租金回报快，有的区域是房产增值快，所以这两个区域平均起来大概10%到12%。

　　海外投资回报因为计算起来必须复杂，所以投资回报率还有一个控制问题，因为国外有一些区域出租不是特别方便，不是像咱们人口比较集中的城市，外来人口比较多，海外有很多房子，特别是一些低密度的房子，有时候出租其他很难，有的甚至空置期达到半年，如果这样的空置期你的回报就很难谈到了，尽管半年短期租金很高，但是全年平均回报也是比较低的。所以这个比较复杂，一下说不清楚。

　　【主持人】：大家很关心产权问题，国外可能跟中国的70年产权不太一样，很多人在国外投资拥有永久产权，有哪些国家是有永久产权的？

　　【李小宁】：美国有永久产权，迪拜有99年产权和永久产权，新西兰是分土地部分和房屋部分，土地部分有永久产权，但是房屋部分售房屋年限也有70年、也有50年的。

　　【主持人】：等于在新西兰买房子土地和房子是分开买的。悉尼呢？

　　【李小宁】：悉尼因为有些房子不一样，悉尼也有一部分也是这样做的，就是说土地部分，他们管一般的低密度住宅叫独立式住宅，因为像悉尼部分主要郊区部分，像去年我去的奥运村，奥运村基本是低密度的，就是两层的小楼，是整体卖，连产权都卖了。像有些郊区远一点的地方就是一层的，都是独立式的住宅，都是独立的小房子，这样的房子是地上部分和地下部分分开卖的，比如有的业主就说这块土地是我的，我拥有这块地的产权，但是房子可能是两个人的，我只占其中一半，另外一半是别人在盖，我有土地使用权证，但是房屋产权是两家共有的，相当于我们一个双拼的房子。在海外，特别是澳洲，这种情况非常常见，所以他的使用权是不同的。

　　【主持人】：就是说实际上国人在进行投资的时候还是仔细甄别，不要想当然的认为我买这个房子土地所有权就是永久的了。

　　【李小宁】：对，因为所有权权属关系是不一样的，但是大部分公寓类还都是一样的，土地的所有权和房屋所有权是一致的。但是因为国外的住宅比较复杂，我刚才讲了，大部分有很多低密度郊区住宅所以分的很细，所以要看清楚包不包含土地，还是说土地部分另外没有卖给你，只是卖给你上面的房屋建筑，这个差别是非常大的。

　　【主持人】：前面我们介绍的主要是优势，下面能不能请李老师给我们分析一下，投资房产有哪些风险，因为毕竟离国人实际的物力距离比较远，可能觉得投资国内房产尚且有很多风险，更不要说千里之外的房产，中间存在很大的信息不对称的情况，李老师能不能给我们分析一下，我们国人海外置业的时候要特别留意的东西？

　　【李小宁】：如果要在海外买房子首先要找房地产公司或者找经纪人，国外有很多独立经纪人，就是他不是完全受雇于某一个机构，他有执照，受法律保护的。找独立经纪人，因为第一比较安全，将来过户的时候房屋管理部门、土地管理部门会承认你的过户是有效的，所以首先要看经纪人是不是资质有效，所以大家千万不要找一个个人协商就行了，那个是不受保护的，必须找有合法资质的机构或者个人。

　　第二，买房子要看，因为国外大部分都是二手房多一些，一手房很少，二手房由于房屋的情况千差万别，所以选择的时候可比的东西很少，没有办法比较，所以必须仔仔细细去衡量方方面面的因素，比如这个房屋的年限，前任这个人由于什么原因出让这个房子，这个房子在这个区域还有哪些因素，比如这个区域是一个正常的生活区，还是未来待开发的区域，要把它弄清楚，这个区域将来的发展状况。

　　同时，在购买完房子以后还要找一些有关的房屋监理部门去看一看你这个房子还有哪些问题，一般这个程序是不可少的，你买房子一旦花这笔钱，我找监理人去看这个房子，这个房屋存在哪些结构问题，或者这个房子有哪些隐患，因为有很多房子找不到结构问题，不像成熟物业，买这个房子不用考虑房子结构问题，但是国外的独立式住宅往往有这些问题，有的可能经过年代比较久了或者地震原因、海啸房子可能已经出现隐患了，这个隐患怎么甄别，必须找监理部门，这笔钱是必须要花的。美国一般来说买房子基本上最后一道关，签合同之前找监理部门审核一下，这个房屋有没有什么问题？没有问题，在监理书上签字以后才能真正进入交易程序。

　　【主持人】：政策风险呢，在海外置业的话，因为比如像中国政府前不久限制海外购房，高端房产市场受到了很大的影响，在海外呢？

　　【李小宁】：海外来讲目前阶段政策应该相对来说是比较稳定的，当然也不排除个别地区会有调整，但是调整更多的主要有几个政策，一个是限制政策，比如贷款那块，外国人贷款可能就受到限制，本地人贷款可能会相对宽一点。像迪拜，原来对本地人贷款是无息贷款，甚至还可以分期付款，这个房子也是期房，等房子交之前再把款付齐，这个风险相对来说比较低。特别是本国人无息贷款，在别的国家是绝无仅有的。因为迪拜人过去没有进入商品房时代是采用分配制度，每个国民分一块土地，根据你的身份，你可以在这块土地上盖房子，然后批准地盖房子，后来因为进入商品化以后，在城市中心区盖了一些房子就采用买卖形式，政府就提供了无息贷款，这个贷款时间、年限可以达到30年，所以风险已经降到很低了。

　　【主持人】：针对海外置业呢？

　　【李小宁】：海外置业往往享受这块就比较困难，因为海外置业在国外特别是发达国家要有资信，就是信用记录，比如我是属于在美国持有绿卡，我持有绿卡以后我的银行有信用记录，比如我每年的纳税记录，甚至包括每个人正常的还款记录，就是是不是按时还了款，这些记录取决于你拿贷款的多少，如果你信用良好可能能拿到很高的贷款，信用记录不好可能就行。

　　【主持人】：国内的资信体系也不是很完善，那怎么能拿到？

　　【李小宁】：中国人如果在国外没有资信、没有信用可能就要依靠全额自有资金，而且要当地货币。

　　【主持人】：因为现在确实海外投资中介机构比较多，我也看有很多在介绍澳洲房产的时候，就会说他们那里可以进行贷款买房，而且贷款额度非常高，跟您刚才所介绍的中间还是有一些不一样的地方。

　　【李小宁】：澳大利亚如果个人在那儿没有信用记录我感觉是不大可能银行给你贷款的，因为你没有什么证明可以还的，我觉得是不大可以的，至少我现在了解的是不大可以的，就是因为你没有什么更好的记录，银行怎么给你钱。比如中国贷款，至少还有收入证明、在职证明，证明你有合法收入才能还这个钱，可是在澳洲如果连一个收入证明都没有，在当地都没有就业机会，银行钱怎么可能给你，我觉得是不大可能的，至少我现在还没有听到外国人去那儿贷款买房子。

　　【主持人】：还有一个要注意的问题，可能是因为在海外置业有一个总的成本问题，可能这个成本就不光是购买时候房子的价格，因为像刚刚您说的有一个监理费，还有一些要交给中介人的费用，还有中介费用，因为海外置业可能坐在国内不出去就直接购买了，因为毕竟最少是几百万的投资，可能要去考察，最少得有一次吧，中间这种考察的费用可能也都要算在内，这部分成本一般来说会有多大呢？

　　【李小宁】：比如美国来讲，美国的中介费大概是成交以后价格6%，中介费直接给经纪人，如果买卖双方都有经纪人就共同分这6%，至于两家经纪人怎么分那是他们的事。监理费用是根据房屋的情况，大概在1千到1800之间吧，就是根据房屋的面积，美国的情况大概是这样的，这笔费用如果想房屋非常稳妥、防范风险恐怕监理费用一出的，中介费用要出的，因为房屋买卖中介费用一定要出的，你转让过程中要付这笔钱的。

　　买卖房子是也许的，因为是旧房子，不是纯新的房子，这样的买卖相对简单一点。旧房子还有一个考察费用，比如你跟中介人谈了，中介人的考察费用，比如他带你去看房子，可以带你看十套、二十套、三十套的房子，国外看房子是这样的，往往看一个房子恐怕要跑很多地方，这样一种情况，一般是由中介人带你去，或者你开车去接中介人，或者中介人开车接你，这样中间发生看法的交通费用是由你和中介人共同承担，比如看了一套房子，这个中间汽油费花了多少，这个费用共同承担，你只要选择了经纪人，你要共同承担这个费用。往往在美国是这样的，比如在新泽西州买房子，有时候可能要跑出几百公里，在整个州里要转，甚至跑到宾夕法尼亚州看房子，都有可能的，往往开车开很远，一天可能看两套房子、三套房子，要耽误大家时间，要花一些费用，这是大家共同负担的钱。在海外置业一定要考虑还有其他的费用。

　　【主持人】：包括日后管理费用也会相对很高。

　　【李小宁】：日后管理费用是这样的，如果投资这个物业，无非几种情况，一个是自己住，比如在迪拜买了一套别墅，这套别墅肯定就是我自己住，不作为投资，不是租给别人。还有一种，我买下来以后委托相关的物业部门或者我的经纪人，就是我委托一个人，比如我的一个朋友或者一个什么人，去代管这个房子，他负责给我出租或者去管理，你跟他谈好以后要负一部分费用，你们之间可能带有私人行为，但是也可以委托物业公司，专门在这一片区域管这个房子的公司，由他代理、出租，你们之间签定合同，每年是多少回报率。这样也可以，物业管理比较负责，因为物业管理也有一些物业费正常的收费，我简单讲讲美国物业费这块。

　　美国我考察新泽西州的一个TwonHouse，这还属于统一建的区域，有些费用需要个人负担，比如冬季扫雪费和清洁费，但是只给清扫公共区域，如果扫到门前还要另付钱，到这个区域如果说请你清理，那就付费，是按平米，大概多少平米。如果下雪次数多了，这个公共区域费用多了也要增加，比如去年12场雪，今年20场雪，超过8场雪，那就要由各户分摊。草坪维护、门前屋后一定是个人的。像我看在新泽西州一个富人区的房子，这个别墅大概400平米，前后两块草坪一年1万2美金的维护费。因为很多人自己维护了，但是大部分人可能没有时间，就请专门的剪草公司维护，但是一年如果不断的维护有时候费用是非常高的。日常能源消耗费用就比较便宜了，比如美洲的一个TwonHouse小区煤气大概是0.4美元一立方米，应该跟咱们国家的价格是非常接近的，每两个月收一次，最低收入30美元，这两个月如果不用也收30美元。电费是0.11美元一度，大概合我们也就是8毛钱，实际跟国内的价格也差不多了，国内是4毛多，所以按美国来算电费也是非常便宜的。自来水，每半个月加污水处理费收25美金，固定收的。所以日常消耗费用是非常便宜的，相对于收入而言，贵是那些人工的。

　　【主持人】：比如在国内购买美国的这样一套房子，实际上把每年的维护费用也要仔细计算的。

　　【李小宁】：非常高，所以我接触很多美国人，他们常常为了维护费用支出精打细算，因为人工费太高。

　　【主持人】：现在实际上国人置业美国还不算热点区域，主要可能还集中在一些比如澳洲、加拿大、迪拜，这些国家的情况也跟美国类似吗？

　　【李小宁】：不太一样，但是发达国家相似，人工费高，能源费低。

　　【主持人】：是不是可以这么理解，在很多我们投资的热点区域发达国家，有些是买房容易养房难，养房成本跟房价比值实际上比国内要高的，可以这么理解吗？

　　【李小宁】：应该这么理解，养房成本是比较高的，买房的成本并不高，但养房也不完全，比如有些地区买公寓类房子实际成本不是太高，因为公寓类没有一些剪草皮、铲雪这些事情。

　　【主持人】：但是税是不一样的。

　　【李小宁】：对，他有固定资产税，这些东西是最后考虑的，而且每个地区都不相同，而且每个地区的房子由于房情不同纳税的标准也不同，大家一定要仔细衡量，当买一个房子以后特别要仔细衡量，这个房子在未来运转过程中要支付的费用，因为国外在这方面是非常严格的，而且绝对是必须得按时要交纳的，否则贻误会影响后来的很多事情，所以大家一定要仔细算清楚这些帐，因为投资一个房产最重要计算回报率的时候把所有相关因素都要考虑进去，甚至还要考虑未来的控制，就是租金没有满足你的回报，你的房产没有满足你的增值，这些都是都要仔细考虑的，因为海外置业的时候最大问题是无法直接管理，而且投入这个国家要遵守这个国家所有的制度，所以大家一定要把这个国家有关土地、房产的制度仔细分析清楚再投资，否则将来有些问题会处理不了或者难以处理。

　　【主持人】：就是说国人在购买一些海外房产的时候不能简单的以国内投资的思维想一些问题，所以不光要考察一下政策，以及当时的一些税率情况，而且对养房成本、交易成本可能也要仔细的核算以后才能判断这个房产值不值得投资。

　　下面想问一下，这种投资海外房产有哪些门槛呢？比如对中国来说各个国家有没有一些政策上的要求，包括对国人资金门槛上。

　　【李小宁】：资金门槛，实际像有些发达国家，因为咱们如果全部是现金支付的话一般来说没有问题，特别是越发达国家反而越透明，就是说你只要有钱投资这些东西可以，是开放式的，特别像美国、澳大利亚包括欧洲这些地区都是这样的，新西兰也是这样，非常开放。

　　【主持人】：加拿大也是一个移民热点国家。

　　【李小宁】：对，因为他更看重你的资金问题，就是你只要有钱肯定投资是没有什么问题的。

　　【主持人】：没有对境外人士购房有什么太多的限制。

　　【李小宁】：对，实际上限制很少很少，如果你不依靠银行贷款完全拿钱投资的话，大部分地区我看基本上是有钱买就行了，手续也不是很繁杂，不像我们对外国人有特殊的限制。过去迪拜是限制买房，但是近两年对外国人购房开放了，也是希望更多的人来投资他的物业，他的政策也相当宽松。

　　【主持人】：像刚才也反复提到了美国，美国可能现在确实处于房地产市场的低谷，大家对它的房产也比较关注，大家也知道，现在国人到美国签证是很难的，到美国去买房产呢？

　　【李小宁】：美国购买房产我觉得大家注意选一选一些成长性比较好的区域，另外我建议中国人买最好买集合式类的住宅或者中心的住宅，因为你买比较偏地区的住宅一个是不太好管理，另外风险也比较大。如果初次投资这些地区的房产，最好往城区走，因为城区人口比较大，你的物业在这个区域出租比较方便，特别是大城市，移民非常多，这样投资出租市场，不要一下来就投偏远的地区，看起来很便宜，但是会发现这个房子在很长一段时间租不出去，可是还要承担相当的费用，这样对你的投资回报会有很大的影响。

　　【主持人】：李老师，您考察了现在的这么多国家，您认为有哪些地方是比较推荐的热点置业区域？

　　【李小宁】：我最先推荐的是迪拜，阿联酋的迪拜我认为是除中国以外地产最热的区域，这个地区为什么热呢？因为第一，阿联酋是一个富国，以前是依靠石油，现在政府考虑如果要让这个国家更好的发展就必须转向商业，转向商业这个国家发展才会更快、而且更成就。迪拜是整个中东地区最开放的，开放到什么程度呢？举几个例子，第一个例子，去迪拜的时候只要做一张电子签证就行了，就是一个电子表格，对方给你E—mial过来就行了，都不用正本，E—mial过来一打印出来拿这个就可以入证了，这个是我目前走了这么多国家以后唯一最方便的一种方式，第一，不会在你护照上贴一个签证，第二，更不会让你去使馆面试。那个电子表格连张照片都没有，就是一个信息条码，把你护照数据和你要去干什么的事情写下来就行了，这是我看全世界最方便的入境方式。而迪拜又是一个高起点的国家，为什么叫高起点呢？因为迪拜所有的事情都是全世界第一，比如现在拥有迪拜塔，是全世界最高的建筑，这迪拜塔下层是酒店，上层是酒店式公寓，这个塔现在已经建到600多米了，已经距离现在世界第一高的楼超出了100多，但是还是没有峰顶，还在建设。

　　【主持人】：迪拜现在还有世界第一大的购物中心，在阿布扎比，这个地下公寓100万平米，我去明尼苏达州的一个中心是90万平米，已经世界第一了，但是迪拜现在建的是100万平米，已经超出美国的。现在迪拜建的除了七星酒店，通俗讲帆船酒店，阿布扎比现在建了一个八星级的。阿布扎比是阿联酋的首都，迪拜是阿联酋最大的城市，再一个迪拜所有物品都是免费的，要建成未来中东的香港，法国的化妆品在迪拜要比巴黎便宜，这是一个事实，吸引全球富人去消费。比如现在投资的迪拜迪斯尼乐园，一个棕榈岛，还有一个世界岛，这些建筑都是全世界最前进的。迪拜入境是采取照眼球的方法，过去讲美国入境会照相、留取指纹，但是国外已经不采取留取指纹的做法，人的指纹可以改变，但是人的眼球是没有办法改变的。

　　【主持人】：刚刚已经介绍了迪拜都是全球起点比较高的，相对来说可能对投资资金的门槛比较大。

　　【李小宁】：也很高，目前我知道迪拜投资，去年10月9日温州商人胡滨2800万美金买了上海岛，轰动一时，这个世界岛是迪拜著名地产商建的，是按照世界很多著名城市命名的，他买的是第135个岛，叫上海岛，还有一些岛在售。上海岛的规划，胡滨准备像上海去建，规划有64座别墅，还有外滩，还有一些宾馆。这些东西建完以后干什么呢？准备出售其他人。

　　迪拜是现在目前投资非常热的，据我现在有案可记的，大概中国陈已经100多个亿投进去了，还在发展中，大部分在温州的商人和加拿大的华人。关于迪拜这个事情，待会儿我要介绍今年安排的几个考察项目，我会详细介绍。

　　美国，因为美国这两年房价下跌以后，其实某种意义讲获得了一些机会，对地产投资来讲，大家可以关注一些地区，比如拉斯维加斯，因为拉斯维加斯是现在美国地产最活跃的一个地区，过去主要是酒店和商业比较集中，但是拉斯维加斯近些年发展准备把它建成商业城市，不单单是堵城或者娱乐城市，首先拉斯维加斯把全美的一些大型的展会都移到拉斯维加斯了，目的是想把它办成一个会展城，这样会吸引更多的商人到那儿去，商人去了以后会带来很多的机会，领域在那儿投资。另外，除了原有盖的，我们原来知道拉斯维加斯是一个酒店城，全世界大酒店都集中在拉斯维加斯，现在不光盖酒店，也盖了一些住宅，成片成片的盖别墅，也盖了很多写字楼，实际上对商业的进驻也提供了很多机会，拉斯维加斯我认为是在美国比较集中的热点区域。

　　澳大利亚，大家可能关注一下悉尼，因为悉尼是一个外来人口最多的城市，也是华人最集中的城市，而且现在发展也很快。因为今年我还组织了一个考察，就是奥运村的考察，当然我待会儿会结合考察说说奥运村的现状，以及未来的发展趋势。悉尼大家关注主要市关注一些城市中的住宅，就是集合式住宅。悉尼住宅虽然价格比较高，但是悉尼的整体消费比我们高很多，虽然比美国可能略微低一点，但实际上比中国是高很多了，收入跟消费都比较高，这样房价跟我们的比值应该跟我们一线城市有些地区还比较接近。

　　【主持人】：我最近看过一个数据，实际上澳洲房产，因为澳洲是一个移民的热点城市，说实际上悉尼这个城市，它的房价和收入比现在已经是非常高了，接近全世界最高的一个水平了，这个实际上可能和很多中介公司所宣传的确实差别很大的，您觉得到悉尼考察实际情况是怎样的？

　　【李小宁】：在西方是这样的情况，因为西方人多元化，比如生活费用各方面的费用都非常高，特别我们衡量一个地区收入，比如咱们简单说美国吧，美国有十万美金的年薪，首先要三分之一纳税，简单讲就是我大概要拿出3万多美金纳税，我拿到手只有6万多美金，这3万多美金可能要做其他好多东西，不光纳税各种保险都给你上了。这种情况如果你再购买房产的情况下可以抵掉税，比如原来已经纳了3万多美金的税，我再购买的税费可以从这个税费中抵扣，而我们现在没有这种制度，实际上在海外置业有这样的，虽然房价很高，但是某种意义上我已经纳过税了，所以就低了。简单计算也不一样，要看直接用于房屋的投入和实际生活支出。而且海外还有很多问题，还有很多支出，支出非常多。我们现在是这样的，因为我们属于是一个低收入、低消费的城市，简单讲，我们收入很低，但是我们支出的生活上的费用也相对比较低，所以我们看起来两三千块钱依然可以生活，但是那些国家可能就很困难。原因是什么？他是高收入、高消费的国家，在房价的比值关系上比我们现在买房子要相对容易一些，但是这也不意味着他们就能够很轻松的买到房子，我了解很多澳大利亚人，也是在那儿工作很多年，也不过就买一个两居室，原因什么呢？因为他们其他的支出非常多。澳大利亚是一个高福利国家，所以澳大利亚是养老人的国家，一旦你退了休，政府给你的退休金和你所有的保险、所有的福利是非常高的，所以说澳大利亚是年轻人奋斗、老年人享福的国家，国外的这种福利政策是这样，而我们正好是倒过来的，我们老年人真正退休以后拿的钱是非常少的，生活非常困难，而西方正好是倒过来的。

　　【主持人】：悉尼如果直接算出来的收入房价比和中国的可比性是怎么样的？

　　【李小宁】：因为大家算有些投资主要考虑比值关系怎么计算，往往有时候简单说房价绝对值是多少钱，有时候也不足以完全衡量出投资的价值。我建议大家考虑这个问题基于几个定，第一，买这个房子干什么，有的人可能想将来移民住在这儿，那首先要考虑这个城市你买的房子适不适合你，这是自住型。但是如果是投资型，你买这个房子假如说出租，就要考虑出租租金是多少，你有多少净收益，而且要考虑这个房子的区域有没有升值空间。所以投资物业不是简单说买一个房子就一定能挣钱，不是，国外往往这个城市非常成熟以后像中国这样暴涨很少。

　　【主持人】：就是说实际上如果投资海外房产应该是属于长线投资，另外属于稳健的投资，实际上带来的收益率其实从某些角度来看不如中国爆发性的增长，但是相对而言会比较稳健一点。

　　【李小宁】：对，特别我讲的比如像澳大利亚、新西兰、美国、加拿大或者是欧洲这些地区，买房子增值的幅度不会像中国近几年这样的暴涨，三年就翻一番，这种涨法在西方是很少的，因为本身经济的发展已经处于比较迟缓的状态、很成熟的状态，只有迪拜地区很有可能，因为迪拜地区在建设，整个在快速发展，这种快速发展会带来很多快速增长的机会。

　　【主持人】：我们今天网友置业者，不光是拥有庞大资金的置业者，可能也会有一些比如子女在海外上学或者自己投资一两套房，可能最有爆发性前景的迪拜可能不适合小规模投资是吗？

　　【李小宁】：对，刚刚讲迪拜的房产价格大概是1万2到2万人民币一平米，但是迪拜的收入比咱们高很多，基于城市整个发展的考虑，所以它的空间我个人认为，哪怕投资住宅的空间都是有的，现在但是讲迪拜塔的房子是4万迪拉姆一平米，上面最高的公寓，精装修是8万人民币一平米，8万人民币按照我们现在国家来说一线城市来讲，最好地区最高点的房子我想也基本就是这个价格。

　　上海地区的一些城市我觉得6万到8万一平的价格也是存在的，所以在世界第一高楼的公寓上是8万人民币一平米，你想想它会不会有增值空间。

　　【主持人】：确实需要的资金量就比较大了，咱们买一套公寓一百多平米的也是可能的，因为这个城市发展非常快，就看建的所有东西，你就知道这个城市将来的发展是非常大的空间。大规模资金投入的是刚刚讲的那些岛，它的未来也是建住宅以后再卖，不管卖给中国人还是外国人，也是继续投资。你们在这个岛上买一个别墅，会不会有一个投资价值，你就想想棕榈岛的建设，一会儿可以给你们讲讲迪拜棕榈岛的情况是什么样的，如果全世界的人都把它当作一个旅游区的时候，你想想会是什么价值。这种潜在的东西，哪怕在棕榈岛上买一套别墅，你想它的出租价值多大，这是投资回报的直接体现。我最看好的是迪拜，它的空间应该是非常巨大的。

　　【主持人】：你给我们先总结一下，您觉得海外置业主要适合国内哪些人群呢？

　　【李小宁】：第一个海外置业，主要是大的投资商，这些投资商主要是购买地皮，比如迪拜就是买地皮，建筑是他自己建，不是买一个商场，也不是买一层楼，温州商人基本上是买地皮。

　　【主持人】：对于个人投资者呢？

　　【李小宁】：对于个人投资主要是买单体的房子，不管是独立式住宅、别墅、公寓，主要是用于自住、出租或者是转让，个人购买要买单体物业。

　　个人购买比如像澳大利亚、美国这样的地区，我建议最好买城市核心区的房子，因为这些核心区的房子，第一，出租比较方便，至少在短期内能有租金回报，要买偏远地区就比较困难，比如讲悉尼奥运村，很多房子真是空置状态，因为出租很困难，当时设想很多人买下来说是为了将来租给别人，可是悉尼的奥运会比较偏，离市区30公里，离核心区大概35公里，对悉尼来说已经非常远了，这样的区域公共交通也有，有火车站也有大巴，但是往往悉尼人很多人是依靠自驾车来走，再加上交通有时候拥堵，所以这样的地区投资回报就受到限制，所以买单体最好城市核心区里。

　　拉斯维加斯比较特别，因为拉斯维加斯是一个旅游城市，完全是赌城，现在发展成会议城、展览城，更多的得体现临时性，就是外来人到这儿来，更多的人口是到这儿来过一段时间就离开了，这样的房子可以选择一些低密度单体的，不一定选城市核心区的，因为核心区酒店非常多，等于和酒店竞争的时候可能你的优势不是很大，因为拉斯维加斯酒店相对会比其他城市便宜一些，所以你可以选择一些低密度住宅，因为有些人生活喜欢休闲、渡假，比如到拉斯维加斯住半个月，吃、玩、赌，在这个城市里过一段时间，然后再离开，他们很可能就租这种低密度一点的带花园的能停车的地方，大概是租这样的物业，所以在拉斯维加斯就可以选择一些独立式的住宅甚至别墅。

　　【主持人】：李老师，能不能简单给我们总结一下，购买国外一套房产，整个从刚开始考察到最后成交，以及到中间的管理，是一套什么样的流程？

　　【李小宁】：考察，我建议大家去一个地方最好先去看一看，接触一下，因为不要光听说，最好实地考察一下。有几种形式，一个是自己出去，但是最好是有当地熟悉环境的人带你。因为在国外有些国家还可以，比如悉尼可以打车或者坐一些公共交通，但是有些城市就不行，像美国地区就完全得依靠自驾车，自驾车就必须得有一个自驾车条件，就是当地有人陪你，因为看房子要跑来跑去的，所以自己去也可以，比如现在看好了美国哪个地区的房子，可以过去，但是要考虑签证怎么做，因为美国入境会相对麻烦一点。去澳洲，你也是这样的，尽可能的有当地熟悉房产的人看一看，还有一个办法，跟着集中的考察团，最好是地产考察团，不是旅游团，因为大家觉得到澳洲去跟旅游团就行，可是你发现跟旅游团基本看不着东西的，因为旅游团都是在景点，更没有时间，往往一个团几十个人一辆大巴车，吃饭干什么都要统一行动，不可能有个人时间，即便有个人时间也都是在晚上，最好是跟一些专业地产类的考察团去看，这是第一步，不管投资哪个区域自己要实地看一看。

　　第二个，要把这个地区或者这个国家的政策，有关土地、有关房屋的政策要了解清楚，事先把所有政策，比如税负大概是多少，要怎么过户，房产使用年限，要通过什么方式进行交易，对你有哪些限制，对当地人有哪些。

　　【主持人】：了解过程怎么了解呢，比如通过网络收搜集料还是找专家咨询？

　　【李小宁】：有几个办法，一个是推过网络搜寻一下，比如美国，有哪些政策，了解一下，但是最主要的要查一下出处，还有政策发布的时间，因为往往我们在网络上搜集的过时了，有些地区发展的比较快，比如迪拜地区前两年的政策跟现在的政策又不同了，实际上已经完全变了，过去限制的现在都放开了，要了解最新的。第二，向当地的机构咨询，特别像美国，美国华人做二手房经纪的非常多，特别是在拉斯维加斯，拉斯维加斯大概有17万的经纪人，华人占了很大一块，华人都做房屋买卖。

　　【主持人】：可以通过一些比如网络广告或者当地报纸广告去寻找一些经纪人。

　　【李小宁】：可以寻找到或者找当地的朋友，他可以通过当地的网络去查到一些相关的咨询。

　　【主持人】：接下来好像就是自己选房了。

　　【李小宁】：对，接下来就是自己要衡量，在国外是这样的，有几种方式，一个是网络，有专门的房屋网络，会把房屋的情况通过照片详细的介绍都登上去，第二就是报刊杂志，国外专门有报刊，比如报纸五个版或者十个版，或者专门做房屋的报纸，比如新西兰、奥克兰就有专门的一个报纸，大概有七八十页左右，全部是房屋信息，上面有图片、房屋的设施、面积、配套的东西全有，清清楚楚，有的是杂志，杂志专门就干这个的，国外这方面分的非常清楚，而且国外的房屋买卖大部分登图片的，国外是必须有详细的资料才能给别人提供资讯，反正我看的大部分是配了图片，而且非常大的栏目，因为他的房屋买卖不是特别多，但是也不排除有一些不登，因为登这个是需要花钱的，也不排除有些不登的是通过各种小的条目式的去发布信息。最重要的是，你要从更多的信息里去选择，要先选择信息，要查网络。选择好区域信息以后，打算在这个区域然后再去找经纪人。

　　【主持人】：就是选房的过程中就要去找经纪人？

　　【李小宁】：对，也可以先选房再找经纪人，经纪人可以挑选，经纪人有资质，干了多少年了，都有照片，我供职于哪个经纪机构或者是独立的经纪人，都会在网络上有一个介绍，我的收费标准是多少，都有这样的情况，因为收费标准基本上有一个统一的制度，但是会提出他自己的个性要求，比如我需要什么东西，我给你提供什么样的服务你给我付什么样的费用，每个经纪人都有自己的主页，首先选经纪人，就是你要挑哪个经纪人最适合你。再一个，你跟经纪人沟通的时候，你再把你的选房要求提出来，经纪人给你提供各种各样的房源，他会给你提供很多房源，发布图片、发布资料，甚至快递资料，甚至直接电话沟通，告诉你哪个房子具体情况什么样，然后你在这些房源中去选择、去看。有些房源可能你一盘就不选了，比如位置不合适、价格不合适等等，因为照片都有，在你选择范围内他再带你去看，一个一个去看，看完以后最后再决定选哪一套。这时候经纪人再去约房主见面去谈，比如那个房东或者经纪人和对方的经纪人去谈，对方也有一个经纪人，就是卖方经纪人，买方经纪人和卖方经纪人接洽，谈这个价格，最后可能进入买房人和卖房人接洽，这样去谈，最后再成交。所以大家在选择过程中大概要经过一系列。

　　【主持人】：成交过后其他跟中国就类似了，就是签定合同，交纳一些税款。

　　【李小宁】：对，比如交纳中介费用，美国房屋中介费6%，还有一个验房人，在成交前要找一个个有资质的验房人。

　　【主持人】：我觉得在海外最大的区别就是都买现房，不存在国内的期房，还是也有吗？

　　【李小宁】：迪拜有期房。

　　【主持人】：如果有，验房就一定要在合同之后了。

　　【李小宁】：迪拜所谓的期房也是集合式的公寓，但是也不排除别墅式的低密度的，因为迪拜开发量比较大，也是成片成片开发，也可能房子没建完合同就签了，这个时候没有办法验房，只能收房的时候请验房师验，如果检验不合格写出报告，他是有资质的，签完以后提交给开发商，开发商根据这个改进，这个问题双方就采取法律途径解决，比如这个房子我们当初签合同是这样的，你改变了结构，我们经过有资质的验房师验房以后觉得是不合格，卖房人再找他的验房人，如果说我们的是合格的，那如果两方的结果不相同就寻找法律决定。国外收房的时候是要请验房师，特别是期房，收的时候要通过验房师验完以后，这些验房人跟经纪人是有合法资质的，是承认的。

　　【主持人】：购买房产的时候还有两个问题，因为毕竟在国用购置房产，牵扯到不会每年都去打理，或者经常维护它，每年的费用怎么交呢？

　　【李小宁】：每年的费用，一个办法是，他有固定的帐号，你按时付，比如委托这个物业公司正常管理，物业公司提出一个帐单就是一年要收多少钱，把钱按照时间汇到帐号上就可以了。或者委托某一个人，就是你的代理，我委托比如在美国的一个朋友，你跟这个朋友之间也要签一个协议，就是说我每月把钱定时打到你帐号里，你负责把这个钱打到他们帐号上，我每年付你多少佣金，这个都牵扯到一些协议。

　　【主持人】：如果牵扯到出租、日常管理的话，是不是也要委托物业公司来做这些事情？

　　【李小宁】：一个是委托公司做，一个是委托个人，一般来说大部分委托物业公司。

　　【主持人】：刚刚说有房屋经纪人，这个经纪人会不会有一条龙的服务呢？

　　【李小宁】：没有，经纪人只管房屋交易。

　　【主持人】：就是事后的管理还得找另外的公司。

　　【李小宁】：对，如果委托经纪人去做，那就是委托他为房屋的日后经营负责，但是和本职房屋买卖是不相干的，完全是两件事情，只是你们之间通过一种方式协商，这是可以的。

　　【主持人】：如果中间出现问题了是不是处理起来很麻烦？

　　【李小宁】：那肯定了，因为如果通过物业公司保管这个房子，可以跟物业公司签订一个协议，就是由他全全负责，房屋出现什么问题在协议里都有一些条款，如果出现破损物业公司负责，有哪些属于正常的折旧了，物业公司负担什么样的，会有一个详细的费用单。如果说房屋损坏了，或者人为的原因损坏，那就物业公司负责赔偿，这在合同条款里是非常细致的。

　　【主持人】：现在人民币属于一种强势升值阶段，所以大家不论是在海外进行一些股票的操作也好，还是进行一些房产投资也好，很多人都关心汇率的问题，因为人民币处于甚至阶段，可能有的时候比如在美国买房子，可能按照当地价格涨了10%，但是同时可能人民币对美元汇率也进行了大幅度的攀升，可能这个房产算下来反而不见得赚钱，你怎么看这个汇率问题？

　　【李小宁】：因为汇率问题主要是人民币对美元。欧洲货币对亚洲货币也没有处在升值状态，甚至有时候还是贬值状态，比如澳币这两年处于跌势，像澳币已经6.4了，去年去的时候基本上6.2，等于我们对澳币是跌了，欧元现在已经10.6、10.7了，我们去年去的时候大概10.5左右，反正还是处于跌势。主要是对美元，所以说美元目前状态下人民币还是处于升值状态，而且这种升值趋势一直在往上走，这种情况下大家投资美国房产首先要注意汇率风险，因为人民币毕竟要换成美元的，除非手里有美元现钞，那是单说，如果要拿人民币换成美元再去购买我的房产，就要考虑汇率风险，而这个风险现在应该说是比较大的，甚至可能这个汇率风险可能会出现贬值，所以大家投资美国房产主要考虑汇率这块。

　　【主持人】：像投资澳币、迪拜，相对而言是不是风险少一点？

　　【李小宁】：对，迪拜好一点，因为迪拜现在处于升值状态，因为迪拜原来主要也是靠美元结算的，尽管我们算迪拉姆，但是我们算成迪拜当地货币也是经过美元转换的，所以迪拜还是美元体系，所以迪拜的风险更多也来自于美元的风险，所以大家也关注这一点。

　　【主持人】：还存在一个结构问题啊，比如购买房产，在人民币这块和外币实际上数量是有一定限制的，我怎么解决？

　　【李小宁】：对，现在简单来讲在银行换汇还是受额度限制的，额度大也不行，第二，出国带大量的现钞也是受海关的限制，房地产投资又很大，所以大家解决问题有时候有一些中介机构会做这个事情，我给你换汇或者地下钱庄，所以大家跟这些机构打交道要特别注意，同时还存在一个风险，所以大家要特别警惕，很多机构说能保证给你换，我能保证给你买到什么样的房子，或者能保证你有什么样好的回报，当说这些的时候大家要仔细甄别，要算算风险在什么地方，哪些属于合法的，哪些属于不合法的，因为这么大数额的钱在转换过程中一定要注意这个问题，如果不注意将来风险会非常大，不仅会违反法律，可能还会担负损失。

　　【主持人】：就是说海外置业虽然有些时候感觉存在很大的机会，但是其中有很多需要注意的问题和风险，需要置业者仔细掂量一下。

　　我们知道，我们知道现在您也组织了一个中国地产高端会展的房产团，会分别考察美国房产、澳洲房产和迪拜房产，请您详细介绍一下这个活动。

　　【李小宁】：因为现在海外房产投资的热潮我主要组织了四个考察，一个是准备5月初经过洛杉矶去拉斯维加斯，我刚刚也谈到了拉斯维加斯是美国地产的热点，去看一看拉斯维加斯最大的建筑材料博览会，就是62届全美拉斯维加斯五星级建材博览会，一个是对美国建筑趋势有所了解，因为考察住宅有没有未来性，就是有没有可持续性，首先看用什么材料做的。我们现在买房子，如果看中国七八年前的房子，会发现有些材料非常过时了，原因什么呢？是因为当时我们采用这些材料没有具有前瞻性，没有走到世界比较前的尖端的水平去选择这些材料，往往选择这些材料是人家已经淘汰掉了，房子的价值有时候跟房子很有关系，比如门窗或者整个结构，或者你采用什么产品，这些东西都会有影响。我主要是组织真正投资地产人看这些材料，看花园式有些什么东西进入了，因为美国投入有很大部分是花园，比如花园围墙是用什么做的，包遮阳棚是用什么做的，等等。然后，第二天搞开发商论坛，和当地的开发商进行交流，比如当地开发商是什么状态，只有交流才知道现在处在什么位置，将来选择区域的房产在世界上是什么位置，这样有一个比较，只有比较以后才能明白为什么要选择当地房产，可发展、可持续性在什么地方、空间在什么地方，只有比较才行。然后再去参观一些当地的项目，这样去进行一些考察，也可能当地一些官员来接见一下。除此之外就是组织其他城市旅游性质的，费城、华盛顿、旧金山等等。就是这样的行程，主要是考察展览会、搞一些会议、搞一些地产项目直接的观摩，然还再直接和这些地产商或者经纪人接洽，他会提供一些当地的资讯，然后顺便再去考察一下其他城市。

　　6月13日组织了一个澳大利亚、新加坡的考察，这个考察是11天，先飞墨尔本，去看一看墨尔本澳洲最大的第22届澳大利亚国际建材及设备展览会，主要是疗效澳洲的建材市场，因为澳洲是现在目前全世界现代化建筑材料用的最多的国家，比如铝塑板、不锈钢、玻璃，在建筑上体现的最为丰富，比欧美国家要快得多，最新的建筑材料在澳大利亚都会得到显现，大家看看这个展览会，了解澳洲的发展。

　　第二天墨尔本看完以后到悉尼，悉尼我们重点考察的就是悉尼奥运村，由悉尼奥运村的开发商介绍奥运村的发展，2000年悉尼奥运会是目前奥林匹克历史上最为成功的一届奥运会，成功主要是绿色、环保，把体育和绿色、环保结合的最紧密，实际中国2008年北京奥运会基本上是模仿了悉尼奥运会的模式，也是提倡了绿色、环保，加上了一个人文，实际人文的概念只是我们城市的文化问题，因为北京是一个古老城市，加入了人文概念，实际内核基本上是悉尼奥运会的翻版。悉尼奥运会不管会场还是奥运村，低密度住宅的建设情况，因为毕竟经过这么多年的发展，结合北京奥运会未来的发展，大家有一个直接的认识，比如8月8日就是北京奥运会的开幕，前后差别就是一个月，我们看满悉尼，和悉尼的开发商进行交流，由他介绍当年的规划、建设，以及现在的发展情况，我们对奥运地产有一个直接的了解。

　　然后去看看悉尼海边上，就是情人港，情人港边上有一片四层高的低密度写字楼，大家去看一看，因为低密度写字楼是国外目前的发展趋势，特别是911以后世界各国都不再建高层的摩天大楼了，特别是美国，美国现在很多公司都牵到新泽西州了，全是低密度住宅，美国很多大公司落户新泽西州，就是小的写字楼，独栋的花园式的写字楼。但是悉尼这片写字楼是前年开发的，去年已经建完了，但是还没有交付使用，想带大家看一看，沿着海湾建的，低密度写字楼，全部采用钢架结构，用轻体材料建的。

　　然后去去黄金海岸，看看黄金海岸的渡假别墅，因为黄金海岸现在是全世界最好的一段白色沙滩海岸，整个长度是70公里，其中有30公里是连续的，是我目前见到的最长的白色沙滩海岸，这边有很多好的酒店式公寓和别墅，看看沿海湾建的房子的情况。

　　再飞新加坡，新加坡主要是看看祖屋，祖屋是我们目前政府保障性住房比较好的国家之一，另外看看新加坡的商业房，新加坡的商品房和祖屋价格相差很大，商品房大概10几万一平米，但是祖屋价格很便宜，大概是它的七八分之一，大家看看这两个房子城市中怎么结合的，怎么融合在这么一个人口密度大的城市里的。

　　11月份，有一个德法荷比卢的地产考察团，飞巴黎，参加法国国际门窗和建筑金属展，这是欧洲最大的专业展，这个展主要是了解当今，因为欧洲的门窗是全世界最好的，特别是以德国为代表，包括法国，它的门窗技术是全世界最完善的，也是最先进的，带大家去看看。因为咱们建筑，实际上最直接能体现建筑精彩的往往是门窗这一块，就是建筑材料的精华，所以看看这个展，然后看看巴黎的拉德方斯新区，这个新区是完全现代化的住宅和现代化写字楼的集中区域，因为巴黎为了保护老城写字楼玻璃大厦全部建在这个新区里了，城市里只保留了很少的玻璃大厦，大家看看这个区域，了解一下如何把老城和新区分开去建设一个文化城市。

　　接着看看巴黎的这些经典，然后就是去比利时、布鲁塞尔、荷兰、阿姆斯特丹，都是一些经典，最后到卢森堡，再回到法兰克福，最后到慕尼黑，第一个是拜访一个德国最大的建筑材料公司，叫林德尔公司，然后再参观住宅和写字楼，中午当地一个城市市政官员或者是副市长要设午宴招待一下中国的地产考察团，下午座谈这个城市的发展，不是慕尼黑，是慕尼黑旁边的一个叫阿伦斯道夫，就是阿伦斯道夫这个城市的发展规划，非常小的一个城市。第二天再拜访德国最著名的设计公司，接着游览慕尼黑市区，然后就返回了。

　　最后一个就是迪拜的，阿联酋迪拜和埃及考察团是13天的，因为刚刚我又提到阿联酋是目前地产除中国以外最热的区域，而且地处中东，最富的一个区域，在中东一个是沙特、一个是阿联酋、一个是伊朗，都是最富裕的地区。到达迪拜以后主要看看第一高楼迪拜塔，因为迪拜塔现在还在建设中，大家去看一看。然后再游览失去，然后去市中心看中东最大的建筑材料博览会，叫建筑五大行业博览会，全世界有50个国家去参加，绝大部分是发达国家，只有一小部分是发展中国家，把所有最新的材料都在这个地区展现了，这个也代表着中东地区未来的建筑材料的使用和发展。

　　第二天去阿布扎比参观清真寺，还有他的八星级酒店。晚上再回到这个地方去七星级用餐，就是咱们称的帆船酒店。然后第二天再去著名的世界岛，因为原来世界岛在开发中，今年3月份计划建成一个码头，现在主要是拿船围着它转一转，看看世界岛的规模，世界岛的设计完全像世界地图的样子做的一片岛，人工的。

　　再去看看棕榈岛，棕榈岛今年9月份应该可以登上去了，棕榈岛也是大规模的开发，棕榈岛是设计成棕榈叶型的，把游艇、码头、别墅，把一些娱乐设施、酒店设施建设在一块，都在这个岛上。设计目的是什么？别墅旁边，私家别墅底下就是私家游艇码头，所以大家能登上岛看看这些建筑，因为有一些别墅已经盖起来了。再去迪拜看看海湾的高档别墅区，大家在外面看看，因为有一些别墅区已经住上人了，都是一些阿拉伯富商，还有一些酋长，开车可以转一转。

　　再去游览一下世界最大的购物中心，刚刚介绍了100万平米的最大的购物中心，因为阿联酋有很多购物中心，但是有一个最大的100万平米的，咱们去看看规模。

　　然后就去埃及游览，埃及主要是开罗、阿斯旺、卢克索，就是正常的旅游了，主要看看埃及目前的发展，以及现状。

　　这四个团就是这样，主要的核心就是，大家直接要看到地产最核心的东西，建筑材料、地产整体的发展规划，由当地的一些官员或者开发商建筑，然后再看看它的建筑材料工厂，或者一些设计公司是怎么设计规划的，然后再和当地开发商进行交流，他们的开发理念和我们的开发理念出于什么样的状态，最后去看一些项目，就是实际的去看一些项目，走进去看看人家怎么盖的这个房子，房子盖的怎么样，处于什么位置，房价是怎么样，是这么一个地产比较专业的考察，大家真正投资能够在里面掌握投资趋向，目的是这个。

　　【主持人】：非常感谢今天李老师的详细讲解，稍候我们焦点别墅网会推出专门的海外置业专题，欢迎对海外置业有兴趣的网友到时候上面了解一下关于海外置业更多的情况，我们近期也会推出关于李老师最近系列中国地产高端会展考察的相关问题，也欢迎对这次会展考察团有兴趣的网友继续关注，感谢大家！     (完)

共 1 页